定鼎园林设计师论坛
jiej007 - 2007-11-22 22:20:00
致任志强先生：
——揭开供不应求骗局兼答《疯狂的逻辑》
时寒冰
3月2日，我应邀参加意大利驻上海总领事馆的一个文化活动，走时，特别交待同事，如果任志强先生贴出文章就给我打电话。同事问：“你怎么知道他要写？”我说：“他和潘石屹先生轮番上阵与我撕杀，前次是潘石屹先生值班，今天该任志强先生值班了，任志强同志是党员，他肯定如期而至。”果不其然，任志强先生于3月2日在其博客挂出了万言书《疯狂的逻辑》，用长达1万4千余字的文章证明我的逻辑和我本人是多么疯狂。名扬四海的任志强先生对一个无知而疯狂的人如此下血本著书立说，差不多可以说是一个创举了，这种做法本身的逻辑还不够疯狂吗？真的有人快疯了！
高房价正毁掉中国经济未来
房价飞涨，其中一个重要原因在于，许多地方政府将其当成了推动GDP增长的支柱性产业，这使得地方政府官员常与开发商勾肩搭背、厮混一起——两者有共同的利益，并且，获取利益的路径也相同。这种做法其实是在蚕食中国经济的未来。房地产的繁荣表面上看是在推动中国经济发展，实际上正在成为抑制内需的致命杀手，进而毁坏经济发展的根基——在北京、上海这些大城市，每卖出一套商品房就意味着消灭掉一个乃至几个百万富翁，同时，大量房奴被绑架在住房按揭上，有的要被捆绑长达几十年，且是循环捆绑（建筑寿命短，30年后要推倒重来），许多人为了还贷节衣缩食，焦虑不安，这不仅影响了居民的生活质量，也大大抑制了我国居民在住房以外领域的消费意愿和消费能力。
换句话说，房地产及房地产相关行业需求的拉动，是以更大范围、更多行业的消费需求被压抑为代价的。房价越高，其对内需拉动的破坏性就越大。去年11月23日，中国人民银行副行长苏宁表示，我国最终消费占GDP的比重已从上世纪80年代超过62%下降到2005年的52.1%，居民消费率也从1991年的48.8%下降到2005年的38.2%，均达历史最低水平，房价的快速增长是一个重要原因。
而且，我国建筑质量的低劣注定了它的短命，短命的结果是开发商们不断重复对民众进行捆绑、掠夺，扼杀民众的消费能力。我国目前的住宅建筑平均寿命仅为30年（我国《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50-100年），而英国平均为132年，建筑“短命”使我国成为全球最大的建筑浪费国。
面对建筑短命现状，地产界著名理论家任志强先生悲愤地写道：
“我国目前的住宅建筑平均寿命却仅为30年。大多数80年代初期建设的住房已面临着大量拆除的阶段，这也就是为什么我国的GDP已连续多年的保持着10％左右的高增长，但国民财富的增加却远远的低于GDP增长速度的原因。我们在大量的重复着建设拆除，再建设再拆除的过程，虽有GDP增长，却没有存量增长的原因。”
（上次，我说“别以为搞房地产就是搞高科技”，不小心伤了任志强先生的自尊，任先生这次在《疯狂的逻辑》一文中，特意用了一个小节证明“房地产中的高科技”。并且质问我：“请问建筑中的节能、环保、自控、供暖、制冷、冷热联动、消防、保安、园林绿化，哪一项中没有高科技的创新与利用。”有高科技的创新与利用就意味着是高科技产品吗？任志强先生，我们能不能先放下这个不谈，等您们把房子盖结实了，平均寿命能远远超过30年以上了，我们再讨论房地产的高科技问题如何？到那个时候，我们把房地产弄成可移动的，将其作为高科技产品出口到国外忽悠洋人换取外汇行不？）
重复建设意味着重复绑架，它实际上在不断葬送财富，葬送居民的消费能力。倘若开发商们负起责任，延长住宅寿命，房价再降低一些，既能节省大量资源，也能释放出强大的消费力，转变成拉动我国内需的重要力量。一旦内需拉动，我国经济增长就补全了一个长期残缺的消费引擎，促使就业率提高，居民收入增加，反过来又能增强消费能力，形成良性循环。
问题在于，不重视质量恰可以缩短循环周期，帮助开发商们更便捷地掠夺财富，开发商们重视建筑质量的动力从何而来呢？
要拉动内需，就必须促使房价的理性回归，改变房地产作为支柱产业的地位，使其含有的公共产品特性得以回归。既得利益集团目前在千方百计地抹杀住房的公共性特征而强化其商品特征，借助所谓市场化的幌子在房地产市场敛取钱财。像市场经济发达国家法国，以法律的形式将住房权和受教育权、健康权并列一起，赋予可抗辩地位，公民可通过法律手段维护自己的住房权益。为什么在发达国家日益强化住房公共性特征的同时，我们却以所谓的市场化来强化住房的商品性特征，让一大批寄生虫肆意吞噬民众的血汗？目前，内需已经到了非拉动不可的地步。众所周知，消费、投资和出口被认为是推动经济高速发展的“三驾马车”，但我国经济增长残缺了一驾马车。过去15年，我国固定资产投资和出口合计占到GDP总值的大约80％，并且仍在以每年25％到30％的速度增长。而消费则逐渐滑落至历史低点。
内需是推动经济快速和持续发展的重要力量，比如，美国的消费甚至能成为世界经济发展的引擎。我国内需屡拉不动是我国经济发展的一大隐患。经济发展过于依赖投资，容易导致投资规模急剧膨胀，引发产能过剩、库存增加、价格下跌，增大金融风险和经济运行风险。我国商务部公布的数据显示，中国目前绝大多数消费品和生产资料都供过于求，工业品生产能力利用率有半数低于50%。
经济过于依赖出口弊端更多。近年来，国际贸易保护主义抬头，我国与欧美等国的贸易摩擦不断，不确定性风险也越来越大。从1995年开始，中国已连续11年成为全球遭受反倾销调查最多的国家。更令人担忧的是，近日美国参议院民主和共和两党议员联合提出一份提案，要求撤销给予中国的永久正常贸易关系。美各界施压美政府对华采取更强硬的贸易政策，势必将加大我国出口的不确定性。
而改变这种局面，摆脱经济过于依赖于人的惟一有效工具就去尽快拉动内需。要拉动内需，就必须增加国民收入，同时，把民众从高房价、高教育经费、高医疗费用之下解救出来，尤其需要从高房价下解救出来。
供不应求骗局是如何制造出来的
任志强先生和潘石屹先生都再三强调，供不应求是推动房价上涨的决定性力量，不愿意面对供不应求其实可以人为制造出来这一事实。许多开发商声称房地产无暴利，但是，既然无暴利，为何不通过公开成本来自证清白？公开成本，无论是开发商还是地方政府都是极力反对的。人们或有理由怀疑这是他们怕公开成本把暴利的尾巴裸露出来，无法再编织美丽谎言。
在反对公开成本的人当中，我们不难看到任志强先生的身影。这位地产界著名理论家曾经指出：“普通商品房不应该公开（成本），公开房价成本，就如同公开自己老婆的胸部有多大一样，这属于立法规定的，也属于秘密。”这是哪跟哪儿啊？住房是与民众生活息息相关的产品所以公众关心，谁会无聊到关心他人老婆胸部大小的地步呢？况且，于1994年1月1日起实施的《消费者权益保护法》规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”
层层揭开供不应求骗局：
第一，垄断与联合
过去，潘石屹和任志强先生拒不承认房地产存在暴利，如今，任志强先生连暴利这两个字也不愿意承认了。他竟然问我：“请问时先生，中国在什么法律上有过什么是暴利的定义？请问什么样的利润率是暴利？暴利是按什么计算方式为标准的……请问非垄断行业又如何能形成暴利呢？”
暴利似乎成了捏造出来的一个词。可是，就在“2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上，任志强先生还出惊人之语：“房产品牌就应该是具有暴利的。”那么，任志强先生的这个暴利指的是什么呢？指的又是什么样的利润率呢？早在1995年，国家就出台了《制止牟取暴利的暂行规定》，怎么暴利反倒不存在了呢？这不禁让我想起了媒体广为报道的任志强先生的“禁止炒房违宪”论，任志强先生指出：“所谓的炒房就是房产的买进和卖出，商品房作为商品是用买和卖的，禁止炒房就是禁止商品买卖，这是一种违背宪法之行为”。这种逻辑何止是疯狂！
不仅不承认暴利，任志强先生也不承认垄断，说“非垄断行业又如何能形成暴利呢”，断然否定房地产市场的垄断特性。
垄断在房地产领域不仅存在而且根深蒂固：
1.商品房本身所暗藏的空间垄断。开发商们经常说，开发商不计其数，楼盘多如牛毛，存在着激烈的竞争，根本不存在垄断。如果不是房地产而是换成别的商品，开发商们的这种说法无疑是有道理的，也正因为这一点，开发商们的垄断不存在理论才更具有欺骗性。
真相是：住房有别于其他商品的一个重要特点是固定性。开发商不计其数，楼盘多如牛毛，但是，上海的楼盘与深圳的楼盘肯定不存在价格上的竞争关系，北京四环外与三环内的楼盘价格也没有任何可比性，即使相邻地区，经济适用房与别墅之间也不会有任何竞争关系。只有位置相邻近、品质相近的楼盘，才能真正形成价格竞争，而同时符合这两个条件的楼盘并不多见。换句话说，住房的固定性特点决定了住房市场的竞争属于空间竞争，这有别于经济学所定义的传统意义上的竞争。
因此，房价具有天然的排斥竞争的特性，这一点恰被聪明的开发商掩盖并忽悠着！在所谓竞争的表象下，掩盖着的却是天然的垄断特性。大的开发商拿地为什么不喜欢豆腐块而喜欢大块地？也是这个道理。大块地为其消除了潜在的竞争，他可以更自由地主导定价权，可以更自由地哄抬房价。房地产领域的水就是如此之深，一不小心就掉进去了！
2.开发商很多，却无法形成竞争关系，还有另外一个原因——它掩盖了另外一层垄断性。政府既垄断着土地供应，也垄断着融资渠道，开发商虽然很多，但都只能从处于垄断根端的政府手中拿地和融资，在得到这两种资源的以后，开发商们也继承了原来掌握在政府手中的垄断特权，这本身就注定了开发商的垄断其实是非常牢固的。地方政府在向开发商让渡土地和融资权的同时，也得到了相对应的回报，一般不会反过来去拆开发商的台，再去强化开发商的竞争，压缩开发商的利润，使得自己在下一次交易中换取的利润降低。
3.准入限制。开发商们常说，谁都可以搞房地产，因此，房地产不存在垄断。但是，这种所谓的垄断不存在是谎言。我上面已经讲明，房地产开发企业之间在价格上其实很难真正形成竞争关系，也正因为这一点，他们对新加入的开发商并不敌视，但是，他们却极力反对和抵制非开发商之外的人介入。比如，个人合作建房就是开发商的眼中钉。一方面，开发商担心合作建房低廉的价位把开发商的暴利彻底揭开（像温州个人集资建房，成本不足周边楼盘一半），另一方面，开发商担心因此撕开一个缺口，使部分对住房有需求的人逃脱出他们掠夺的魔掌。
因此，房地产开发商、地方有关部门等在利益方面有共同点者，都千方百计设置障碍，导致个人合作建房寸步难行。这难道还不能说明垄断的存在吗？远的不说，就说这次吧，我这个外行人凭借自己最近几年对房地产领域的关注，仅仅说了几句真话，潘石屹和任志强两个地产界名人便互相投怀送抱，紧紧拧在一起，对我展开车轮大战，如果两个人是充分的竞争关系，依照“同行是冤家”的原理，他们还会绑到一起当着全国人民的面上演二打一吗？潘石屹先生还用得着一遍又一遍地做我报社的工作吗？如果真的如你们所说现在的住房是供不应求，一年不买房的呼吁何以令你们如此恐惧？这一切说明了什么？下次要轮到潘石屹先生值班了，您来回答我吧？
正因为垄断特性，开发商们很容易围绕共同的利益达成某种默契，这种垄断联合操纵房价绰绰有余了！所以不能听信开发商们所谓市场化的谎言，对房市必须实行严厉的监管和调控。
第二，操纵供应。
无论是潘石屹先生还是任志强先生，都多次强调土地供应，认为住房供应的不足导致了房价上涨，我就此提出质疑，任志强先生立即给我扣了一系列大帽子——由于太多，这里不再一一引述。事实上，我一直在强调增加市场的有效供应，而不是建议减少对市场的有效供应，我与任志强先生的区别在于，增加有效供应所选取措施的不同——这种看似细微的差距却是天壤之别。
开发商们囤积土地和囤积方房源，能够人为减少对市场的有效供应，制造出供不应求假象，达到推动房价上涨的目的。先让我们看看供应是如何被操纵的。
1.开发商鼓吹土地供应的真相
开发商们常常喜欢把某年的土地供应量和销售面积作为对比，得出土地供应严重不足的状况，开出的药方是：政府继续增加土地供应。而我的观点是，在政府增加土地供应（尤其是廉租房、经济适用房、中小套型商品房土地供应）的同时，更要把囤积在开发商手中的土地依法收回或“盘活”，以形成有效的市场供应。否则，将导致可怕后果。
现在，任志强先生和潘石屹先生只提让政府增加当年的土地供应，而对打击开发商的囤积土地避而不谈。问题的微妙之处正在于此：假如新增的土地供应继续被开发商囤积，政府手中可供应的土地越来越少，开发商手中囤积的土地会越来越多，他们更有条件利用政府手中可供土地数量的减少来制造紧张气氛，轻而易举地达到哄抬房价的目的。因此，对开发商囤积土地行为置之不理，而单纯地增加土地供应才是可怕的，这很容易造成肉包子打狗的局面。开发商们的良苦用心还难理解吗？
我不知道潘石屹先生和任志强先生是否囤积土地，但我看到过一则报道：
尽管“SOHO中国（潘石屹的公司）”近年来在北京房地产界声名鹊起，但其目前的公司资产净值较低，部分土地储备未取得土地使用证——《中华工商时报》 2003年1月29日。
作为无知的业外人士，我不知道此处所说的未取得土地使用证的储备土地到底与囤积的土地之间有多大区别。潘石屹先生能赐教否？
土地供应其实包括几个部分：当年的土地供应、已有的存量土地等等。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海先生指出：“真正的土地像已有的存量土地、城中村的土地相对来讲，政府推出来的才是九牛一毛才是很少的一部分。”2005年，七部委新政调查组报告指出，北京开发商手里掌握的土地够用十年。从目前广州等地收入的土地来看，有的已经闲置长达十余年，一旦将这些土地盘活，等于释放出当年10倍左右的土地供应量，这必然对房价构成强大利空，房价不大跌都难。问题是，政府是否下了严厉打击囤积土地的决心？
2.囤积住房
一些开发商通过虚拟买卖合同、囤积房源、发布不实价格和销售信息，欺骗购房人抢购等等房市，制造供不应求的假象。在房市调控政策刚出台的时候，许多早就宣称销售一空的楼盘，突然雨后春笋地冒出许多房屋。善良的人们这才发现，这些住房之前被开发商用于囤积居奇了。房屋空置率是一个最有力的说明。
去年4月底，北京市建委罕见地公布了全市截至当年4月份的开发商真实销售状况。数据显示，北京期房项目中有10.9万套住宅未售，现房销售的项目中有17815套住宅未签约，共计约12.7万套住宅未售出，期房未售出面积达1541.39万平方米，现房未售出面积达289万平方米，约有65.69%的房源未被售出。而北京大部分楼盘却对外宣称基本售完，价格也随之一再上涨。在北京市建委看来，除了供应结构的先天不足，很大程度上是由于地产商人为制造“紧张”所致，不少房产商利用各种手法隐瞒空置率等急抬房价已经引起了主管部门的愤怒（《第一财经日报》2006年5月8日报道）。
与开发商囤积土地长期得不到处理一样，囤积房源同样能够轻易得逞。搞笑的是，2006年5月10日，北京市建委对房屋交易市场上53种可能存在的违规行为进行了公示，一旦发现这些行为，将进行严查：15日内未按期整改或整改不合格，将至少1个月内不能卖房。对于囤积房源等做法，不仅不予以严厉惩处，反而规定至少1个月内不能卖房，这种对开发商的所谓严查，无异于帮助开发商囤房，就连潘石屹先生也忍不住兴高采烈地站出来对此规定泠嘲热讽。有这种愚不可及的市场监管者，开发商囤积居奇的行为又怎么可能淡出人们的视野呢？
第三，操纵信息。
经济学家卢卡斯认为，人们对未来的预期可以转化为现实的需求，从而进入消费决策。开发商对楼市供求核心信息的掌控具有排他性，在一个信息不透明的市场，一切维系开发商与购房人之间信息不对称现状的因素，都有可能被开发商为己所用，对人们的未来消费预期产生影响。
在目前的房地产市场，开发商与地方政府及有关部门***官员的勾结，成功操纵了信息。
1.开发商。一些开发商在房价疲弱的情况下，不是通过降价而是通过提价给人们造成房价在不断升值的错觉，使公众因无法对有关信息作出正确判断而迷失方向，听任开发商们的摆布，在“买涨不买跌”的规律下，自然会刺激人们的购房欲望。
2.地方政府。在推动房价上涨这一问题上，地方政府与开发商有着完全一致的利益共同点，双方都能从房价上涨中获取丰厚回报。北京大学中国经济研究中心公布的研究报告指出：仅地方政府卖地收入，在2004年就达到6150亿元。国务院发展研究中心的调查表明，土地出让金已占地方财政预算外收入的60%以上。因而，在两次调控政策出台后，都有地方政府官员与开发商一道，鼓吹本地房价还有相当上涨空间，房价不会下降。官员对本地房价的发言，对民众判断房价走势产生了很大影响。同时，一些地方政府在对房地产领域的信息公开中，经常故意不作为，加大了信息的可操纵性。
3.有关部门。部门利益在信息方面同样表现地非常露骨。说空置率为例，空置率是中央出台调控政策，决定调控强度的重要依据。但是，在空置率的定义方面，建设部与国家统计局一直在打架，不同的定义既决定着空置率大小的巨大差异，也决定着话语权掌控在谁手中。由于利益等因素，建设部公布的空置率一般都小于国家统计局等部门公布的空置率。甚至，建设部有关人士在接受《中国经济周刊》采访时曾说：“空置率不管是百分之多少，是算不出来的。因为国外空置率有严格的分子、分母界定，而我们的分子分母跟国外特别不一样，所以怎么算都不合适。”算不出空置率对谁有利谁都清楚。有关部门无法走出利益局限，是导致信息混乱的一个重要因素。至于建设部有关官员在90平方米立场上的动摇，更是人尽皆知，这种动摇所透露出来的信息很容易给人们造成显而易见的错觉。
4.二奶专家。提起这种人我就来气！这些既得利益集团圈养的专家，由于有着丰富的专业知识和学者、教授等头衔，他们很容易把开发商们的利益诉求，包装成学术研究等看似中立和客观的形式，这更容易迷惑民众，混淆视听。比如，某专家竟然举例说，倘若全国十三亿人每人需要一平方米，所需要的住房就是一个天文数字，言外之意，国家现有土地根本满足不了如此庞大的住房需求，房价必涨无疑，且可能永远涨下去。问题是，你以为人们现在都住在树林和山洞里等待购房吗？许多深奥的经济学道理其实都可以通过最直观的感受作出判断。八亿多农民住在自己建造的房子里。富人拥有多套住房的情况已经非常普遍，他们的购房需求得到了充分释放。许多单位通过自己建房，以远远低于市场的价格满足职工需求……但是，这些专家对未来上涨预期的判断，将使部分人加入买房队列。
中国的人口密度远远小于日本，1998年，日本人口密度是每平方公里339.3人，我国是130人，而且，日本的城市人口占其总人口的比例高达75.9%，在这种情况下，他们尚且能够解决住房问题，我们为什么不能？只需稍微对比一我就可得出的结论：这些既得利益集团及其代言人，无非是在用掌控的信息制造紧张气氛，把人们赶进事先设好的圈套而已。
国家发展改革委最近发布的“宏观经济研究院经济形势分析课题组报告”指出，2006年中国大陆销售面积平均增长率持续下降，已降至1999年以来的最低点，报告指出，过去五年来，住宅投资增长和施工面积增长速度明显高于销售速度，预示经过一段时间后将出现住宅市场的供大于求局面。如果没有各种操纵因素，供大于求的局面或许已经清晰显现。
房价已经远远脱离购买力
任志强先生和潘石屹先生都再三强调，供不应求推动了房价上涨，问题是，支撑您们供应的购买力因素是否真的存在呢？
许多人将我国GDP的增长速度等同于居民的增长速度，据此判断房价的上涨有着坚实的经济基础支撑。这是一种错觉：
虽然我国经济发展很快，但是，在可支配收入分配中，居民并不占大头。最近，国家发改委在其官方网站公布了“中国居民收入分配年度报告[2006]”，报告指出：从资金流量核算结果来看，九十年代以来，我国国民收入分配出现了向政府和企业倾斜的现象，政府部门可支配收入占国民可支配收入的比重不断上升；企业部门可支配收入占国民可支配收入的比重在波动中上升；与此同时，居民可支配收入占国民可支配收入的比重持续下降。
根据世界各国的发展经验，当人均GDP超过1000美元之后，居民可支配收入占国民可支配收入的比重通常是上升的。以美国和日本为例，两国在人均GDP1000美元至3000美元的阶段，政府、企业和居民在初次分配中的份额大均致为1：4：5，居民所占份额最高，企业次之，政府最小。目前，我国正处在从人均GDP1000美元向3000美元挺进的阶段，政府部门可支配收入占国民可支配收入的比重持续上升，企业次之，而居民则逐渐降低。这使得居民收入增加无法与GDP增长保持同步。事实上，近年来，由于房价、医疗费用、教育费用飞涨，老百姓已经苦不堪言。
不妨再看一个数据，中国的GDP增速虽是发达国家的好几倍，但工资增速却远落后于这个幅度。日本在经济快速增长时期，其工资的成长速度比美国快70％，到1980年就已经与美国持平，这一段路程大概用了30年时间；而从1978年到
2004年，中国经济也高速增长了近30年，工资却只有美国的1／20、日本的1／24。在制造业，中国的劳动力价格甚至比20世纪90年代才开始快速增长的印度还要低10％——《人民日报海外版》2006年8月14日
除此还有几个因素：
1，在个人财富增长的同时，水、电、天然气、粮油等以更快的速度上涨，抵消了一部分财富。
2、社会保障体系尚未建立，人们的医疗、养老等问题尚未有保障，很大程度上需要靠个人来解决，公众的“购买力”相当一部分耗费在这上面，并不能都用于购房。
3，GDP增长带来的财富，有一部分是被外资拿走了。商务部副部长易小准透露，“2005年，中国出口总额的58%来自外商投资企业，外商投资企业的贸易顺差净值844亿美元，占中国贸易顺差总额的83%……如果扣除这一部分，中国的贸易顺差仅为175亿美元。”美国《纽约时报》记者戴维·巴尔沃萨撰文指出：“看上去中国好像从贸易中获得了更大的回报，实际上真正的利润被美国等外国公司所得；没有留下全球化带来的利润。”
4、GDP统计数据失真因素。
5、我国人均GDP仅在世界上排名第110位，“还不是一个经济强国”，且财富高度集中在少数人手中，大多数人买不起住房，而富人又不可能将财富都用于买房，因而，购房能力被高估了。
弗里德曼曾指出，消费受永久性收入影响，从长期来看，永久性收入和消费同比例增长，如果一国国民的收入能与社会经济发展保持相对同步的增长，就不可能导致长期平均消费倾向递减。我国居民工资占GDP的比例，从1989年的16%下降到2003年的12%，正是抑制消费的根本原因。住房难道就能摆脱这一点吗？
房价涨到穷人和中等收入者都买不起房的地步，购房的主要对象是富人，现在看看，哪个富人没有房住？很多都是拥有两套或两套以上的住房，其购买力在最近几年中已经最大限度地得到释放。倘若把住房当成投资品，在房价已经上涨这么多的情况下，住房作为流动性非常差的投资产品，富人还会像过去那样继续大批量购买吗？拜托，您们自己也是富人，想想自己的判断吧。经济学其实就是身边的学问，有时候感知的判断比不实的数据都来得精确，这与房地产这门高科技产业可能有相当大的区别。
中国要想房地产业保持健康发展，必须严惩房地产领域的权钱交易，挤压房地产暴利，促使房价的理性回归，然后，伴随国民收入的增加，房地产业才能再次迎来新生。同时，房价的回调也将能使中国整个经济结构更趋合理。
不要再杀鸡取卵了！醒醒吧！
洗洗睡吧，任总！
请任志强先生千万别再说这样的话了：“作为年年被市区各级和公司党委评为优秀***员的我可以自豪的告诉你”、“正是因为我是***员”……您知道，您一再这样说对党的形象伤害有多深吗？就在去年3月9日，《南方周末》一篇报报道中还指出：在网友列出的“全国人民最想打的十人”名单中，任志强排名第三。试问，全国有哪个***员获得过这项殊荣？再说了，被评为优秀党员后锒铛入狱的人也并不鲜见。任总，人要居安思危，要有忧患意识啊！
任志强先生，我其实非常喜爱您的作品，它犹如一盏明灯，照亮了许多人的思路；它好像一轮圆月，让辩论不再枯燥；它又像一个路标，让迷路者即使找不到回家的路也不会孤单。可是，您连续忙了这么多天，的确该休息一下了。洗洗睡吧，任总。接下来该小潘值班了，潘石屹先生是许多人的清纯偶像，他一直非常敬业——不管当面还是私下，您放心好了，我会好好接待他的——还有好多真相需要慢慢道来。顺便说一句，我写的每一个字都属于我个人观点，我本人为它负责到底。即使我被剥离开来，我手中的笔流出来的依然是一腔热血
jiej007 - 2007-11-22 22:20:00
中国房价高不高？中国房价还有多大的上涨空间？这些问题是每个人都非常关心的。
世界上房价最贵的地方当属日本东京，目前在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼，加停车位售价约为3000万日元，折合人民币225万元，公寓单位平方米的价格约为2.3万元（《市场报》2005年9月5日）。即便从绝对值上来看，我国上海、北京、杭州等城市中心或靠近市中心地带的一些房价也已经超出这个价位。如果考虑到日本的人均GDP是我们的21倍（2005年我国人均GDP为1703美元，仅相当于美国的1／25，日本的1／21），中国北京、上海等城市的房价，早已远远超过“天下第一贵”的日本东京数倍，而坐上了世界头把金交椅。
而且，中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4％，而许多国家居民购房在纳税之后享有对住宅永久的所有权。
尤其需要指出的是，我们的住宅使用寿命连70年也达不到。“国内商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年，但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年”——建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲语。4月22日的《国际金融报》引用某专家的话说：“前两年楼市太火爆了，什么样的房子都能卖掉，开发商于是抱有侥幸心理，并没有在提高住房的品质上下很大的功夫，导致目前中国住宅的平均寿命不到30年。”
在一片喧嚣的房地产市场，牟利成为唯一重要的目的，一些贪得无厌的开发商在获取暴利的情况下，依然悄悄地干偷工减料的卑劣勾当。杭州爆出的用毛竹代替钢筋的事件，就很直观地说明了这一点。据《北京晨报》5月24日报道，杭州市余杭区人和家园的一位业主，因为装修砸开了卫生间的墙体过梁，他吃惊地发现：过梁上原本应该有两根起支撑作用的12毫米螺纹钢筋，竟然是两根毛竹！消息传开，业主们紧急查看自家房子，结果发现多处质量问题：混凝土浇筑的地板下全是建筑垃圾……
如果算上使用寿命，算上建筑质量等因素，中国的房价现在不是高不高的问题，而是高得太离谱了！当房价与公众的购买力严重背离，远远超出人们的承受能力，当房价上涨与空置率同步增长，谁敢说这里面没有泡沫？
那些鼓吹房价还要上涨多少倍的学者，依据的是我国GDP的高速增长，但是，GDP的增长并不意味着人们实际购房能力的同步增长。理由如下：
第一，个人财富并未与GDP的上涨保持同步。改革开放以来，国家财力快速增长，但是，人们的工资收入增长速度远低于GDP的增长速度。根据国家统计局于 2006年1月9日对GDP历史数据修订结果的公告显示，我国GDP1993年为35334亿元到2004年增长为159878亿元，增加了3.52倍，而同期职工工资总额从4916.2亿元到2004年增长为16900.2亿元，增加了2.44倍，11年来慢了一倍多。
第二，在个人财富增长的同时，负担也在加重。以教育费用为例，大学学费20年上涨25倍，高等教育属准公共产品，它的快速增长超出了许多普通家庭的承受能力，因教育返贫、因贫穷上不起学的情况并不鲜见。
第三，社会保障体系尚未建立，人们的医疗、养老等问题尚未有保障，很大程度上需要靠个人来解决，公众的“购买力”相当一部分耗费在这上面，并不能都用于购房。今年3月2日的《经济参考报》报道说，一个年收入近10万元、并拥有两套房产的、曾被众人羡慕的家庭，因妻子患病住院而几乎耗掉家中全部财产。一个中等收入家庭尚且因病返贫跌入社会底层，贫困家庭的承受能力可想而知。
第四，GDP增长带来的财富，有一部分是被外资拿走了。举个简单的例子，据商务部副部长易小准透露，“2005年，中国出口总额的58%来自外商投资企业，外商投资企业的贸易顺差净值844亿美元，占中国贸易顺差总额的83%……如果扣除这一部分，中国的贸易顺差仅为175亿美元。”美国《纽约时报》记者戴维·巴尔沃萨撰文指出：“看上去中国好像从贸易中获得了更大的回报，实际上真正的利润被美国等外国公司所得；没有留下全球化带来的利润。”（《上海证券报》10月13日）
第五，GDP统计数据本身。众所周知，一些政府官员喜欢在统计上做手脚，导致统计失真。所谓村骗乡，乡骗县，一直骗到国务院。地方与中央GDP数据相差甚远即是一个明显的例子。国家统计局前局长李德水曾指出，地方与中央政府的统计数据存在差距，一个很重要的原因是，中央没有对弄虚作假的地方官员动真格（《南方日报》8月22日）。
第六，我国人均GDP仅在世界上排名第110位，“还不是一个经济强国”，且财富高度集中在少数人手中，大多数人买不起住房，而富人又不可能将财富都用于买房，因而，购房能力被高估了。
中国目前的房价已经超出了许多人的实际购买力。中国指数研究院在北京国贸秋季房展会上对1000余位拟购房者进行的随机问卷显示，在全部被调查者中， 86.4%的购房者认为当前房价偏高或者太高，负担不起（《中华工商时报》10月5日报道）。在许多人都已经买不起住房的情况下，房价的继续上涨无异于一种挥刀自宫的行为，葬送的可能是社会的和谐、人心的安定。
在大城市，房价上涨正在形成一种“挤出”效应：
其一，房价上涨，带动地价上涨，市中心的地价更是飞涨，地方政府将穷人搬迁出去腾出地皮的冲动会更加强烈，将穷人挤出去的结果是贫富的进一步分化和贫富对立的进一步加剧。
其二，房价上涨很容易抑制第三产业的发展。房价上涨，第三产业发展的租金提高，成本加大，将严重抑制第三产业的发展，拖经济发展的后腿，而第三产业的发展对经济增长的贡献，在当今是受到高度重视的，像美国的第三产业在经济中多占比例高达78%！
其三，房价飞涨，容易将大量人才“挤出”。二十一世纪最贵的是人才，人才直接决定着一个地区的综合竞争力。当房价上涨到令人才望而却步的时候，就很难留住人才。许多人才更像是过客，有了积累之后即到别处安家，这种状况对于一个城市的发展和人口结构的更新无疑是有相当影响的。
遗憾的是，在以GDP考核政绩的机制下，在许多地方政府官员中，短视思维占据了主导。为了牟利，他们采取各种措施推动房价的上涨，甚至不惜引狼入室，与外商勾结，在房地产市场展开掠夺和蚕食，共同对本国纳税人敲骨吸髓。对非本国居民投资或购买本国房地产进行必要的限制是国际社会的通行做法。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》提供的信息，在其187个成员中有137个成员在交易或汇兑环节对非居民投资房地产加以管制。而我国却是全球为数不多的、对境外机构和个人投资国内房地产没有实质性限制的国家。
直到今年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件，才开始对外资炒房进行限制。但是，这些措施的效果非常令人怀疑，外资比内资更容易找到我国相关政策的漏洞和有关官员的软肋，外资炒房推动房价上涨与地方政府的利益趋向是一致的，执行政策的地方政府能否真心去对外资炒房进行限制？事实上，许多外资企业通过合资等方式，就已轻易避过相关限制。
房价上涨，不仅导致许多人买不起房，也促使地方政府为了牟利大肆违规出让土地，导致越来越多的良田被葬送，影响我国的粮食安全。近7年来，我国耕地减少了 1亿亩，全国不少省份到2010年的非农建设规划用地指标已提前用完（新华网2004年10月10日），土地违法现象层出不穷。依照这种速度耗费土地，我们早晚有一天会把自己或我们的子孙后代逼上绝路。
事实上，危险正在悄悄逼近。10月9日，联合国粮农组织发布的2006年世界“农业收成预计和粮食现状”报告显示，由于天灾人祸的影响，全球面临巨大的粮食危机，全世界有40个国家急需国际粮食援助。同时，不安全的国际环境也正在威胁全球的粮食生产，整个世界有可能陷入30年来最为可怕的粮食危机。目前全球的粮食储备只能勉强支撑人们50多天的需求，已经跌破粮食储备70天的安全线机（10月11日《新京报》）。作为世界上人口最多的国家，肆意侵占土地可能造成的巨大危险何以被忽略？
我们不能因为住进了梦想中的房子而葬送掉固有的家园！平抑房价，阻止房价的继续上涨，不仅是维护老百姓的利益，更是捍卫民族利益和对一国未来的拯救。
jiej007 - 2007-11-22 22:21:00
我只说两点：一、用于房地产开发的土地其中有多少是去年、今年批的，你敢说出真实数字来吗？？但房地产的飙涨也就是这一两年的事！很简单的例子：其实很多用于房地产开发的土地是多年前就批了的，而不是现在花“高价”买的！！事实上，房地产商往往将已买土地分成几期来“开发”，例如五年前开发“一期”，售价2000——3000一平方；三年前开发“二期”，售价4000——5000一平方；去年开始开发 “三期“，售价6000——7000一平方！！
房地产商惯用的“解释”是：土地价格年年上涨，所以房子价格也不得不年年上涨！！其实这正是他们牟取“暴利”的借口——把群众的怨愤转嫁到政府头上！事实上该块用于商品房开发的“土地”是在五年前就买下了的，用的是五年前的价格！当初卖2000——3000说明这个价格房地产商就已经有利润了，否则他就不会卖！现在上涨到6000-7000一平方，房地产商其实是在用与五年前卖2000——3000一平方的同样价格的“购地款”来赚现在6000—— 7000一平方的无耻的钱！！
二：你知道现在真正“有能力”购买你们那高价房的是什么人吗？？一部分是没有房居住但买不起也不得不必须靠银行贷款购房的人群，另外一部分就是想借着你们的上涨“势头”乘机购房囤积，想转手也小赚一笔的人！去统计一下全国所谓的已售房有多少是空置的就知道了！和房地产商打过交道的人甚至都知道连一些售楼小姐、售楼先生也想法“买”一、两套，当别人来看楼时间就说什么楼已卖完之类的话，然后假装关心地说什么“对了，好象有个业主买了房但因为某某原因想转卖出去，我可以帮你问问，不过可能要多交点钱……”等话，连哄带骗地诱购房者上钩！！可是谁都知道这多的一“点”可是以几万来计的！最厉害的是，这些售楼先生小姐们“买房”根本就不用去先完税确权乃至办房产证，仅仅在其“内部”先“定”下来而已。最终买房者从他们手里买到的这个“转手房”其实仍然是“一手房”！只不过在他（她）们手中：空转”了一下而已，但这一“空转”就赚了好几万！！其实这只是售楼时众多的欺骗手段之一而已，五花八门的东西多着呢！
jiej007 - 2007-11-22 22:22:00
两会一个细节把开发商吓出冷汗
——兼回任志强的《小肚鸡肠》
时寒冰
地产界著名理论家任志强先生，在已经含恨宣布和我“再见”的情况下，在3月6日突然抛出一篇《小肚鸡肠》，有人告诉我后，我也没有在意。等后来一些网站转载时挂出《时寒冰小肚鸡肠》的标题，我才知道任先生又在不辞辛苦地夸我——他好像要把这当成一项事业来做了。任总真真太有才了。
看完任志强先生的《小肚鸡肠》，惊奇地发现任先生正在支持我的观点，回到良知的轨道上来了。任志强先生的大意是，开发商之所以囤积土地是由于供不应求。在明知供不应求的情况下把土地囤积起来牟取暴利暴露出来的是什么？结论是：开发商黑心。而我的观点是，开发商通过囤积居奇制造供不应求的假象，以牟取暴利，结论是什么？依然是：开发商黑心。也就是说，在对开发商囤积土地这一恶劣做法的谴责上，任志强先生抛弃他的小潘（潘石屹先生）等开发商群体，勇敢地站在了民众的一边。这使得我和任志强先生的辩论，第一次有了一个共同的道德支点。这个世界就是如此奇妙！不过这次任志强先生没有用“作为年年被市区各级和公司党委评为优秀***员的我可以自豪的告诉你”这样的话，谦虚了许多。
当然，我们的不同之处仍然很多，最基本的就是对供不应求的认识，或者说对房价上涨的认识，到底是基于正常的供不应求还是人为制造出来的供不应求的假象。
任志强先生把自己忽悠沟里
把极其浅显的理论以更深奥的方式表达出来，在经济学界常被斥为“冒充”。这次任志强先生从所谓经济学角度对他的供不应求学说进行了阐述，以强调在供不应求之下房价的上涨乃是不可避免。不幸的是，他这次碰到了一向认真而严谨的经济学家汪丁丁先生，他免费给任志强先生进行了一次高规格的义务辅导：
志强，你的经济学分析有一些逻辑上的问题：第一，土地供给可以设为垂直的，土地需求是商品房需求的派生需求，故而可设为是向下倾斜的，供求交点决定土地价格。所以，土地供给确实影响价格，但它与派生需求共同决定价格。第二，开发商囤积土地，说明供求交点决定的价格不够高，这有两种可能：1）利润不够高， 2）价格低于单位成本。我相信（1）更符合我们看到的现状。于是，开发商囤积土地是为了获取更高的利润——很可能是超额利润。
我的评论纯然是价值中性的，与你和潘与时寒冰的争论无关，仅仅为纠正你的经济学论述中的一些问题。
祝好，汪丁丁。
汪丁丁先生说得很客气，不见出招就只见任志强先生身上的遮盖物大把大把地脱落。看武侠小说，高手打人都是用气——那是真正的高科技！绝对不像任志强先生所说的，懂得“什么是内外呼吸式幕墙”就成高科技人才了。
这个月是学雷锋热，好心人雨后春笋地走了出来。一位名叫“前后矛盾”的网友对任志强先生提出建议：
任志强先生，您在前文说“囤积大约有几个基本前提：1、有效供给量有限并可以预测”；而在后文却说“大约全世界只有中国的土地制度才会出现垄断性供给并无法预测预期供给量的现象，因此也才可能出现囤积的情况”。我知道您写的文章是不同写作班子的杰作，但同一篇文章由不同的写手去写，以致犯下自相矛盾如此低级错误，您也应该好好把把关了。
或许担心任志强先生看不明白，一位名为“恶心”的网友进一步说：
真是胡说八道、一派胡言!!我只说两点：一、用于房地产开发的土地其中有多少是去年、今年批的，你敢说出真实数字来吗？？但房地产的飙涨也就是这一两年的事！很简单的例子：其实很多用于房地产开发的土地是多年前就批了的，而不是现在花“高价”买的！！事实上，房地产商往往将已买土地分成几期来“开发”，例如五年前开发“一期”，售价2000——3000一平方；三年前开发“二期”，售价4000——5000一平方；去年开始开发“三期“，售价6000—— 7000一平方！！
房地产商惯用的“解释”是：土地价格年年上涨，所以房子价格也不得不年年上涨！！其实这正是他们牟取“暴利”的借口——把群众的怨愤转嫁到政府头上！事实上该块用于商品房开发的“土地”是在五年前就买下了的，用的是五年前的价格！当初卖2000——3000说明这个价格房地产商就已经有利润了，否则他就不会卖！现在上涨到6000-7000一平方，房地产商其实是在用与五年前卖2000——3000一平方的同样价格的“购地款”来赚现在6000—— 7000一平方的无耻的钱！！
二：你知道现在真正“有能力”购买你们那高价房的是什么人吗？？一部分是没有房居住但买不起也不得不必须靠银行贷款购房的人群，另外一部分就是想借着你们的上涨“势头”乘机购房囤积，想转手也小赚一笔的人！去统计一下全国所谓的已售房有多少是空置的就知道了！和房地产商打过交道的人甚至都知道连一些售楼小姐、售楼先生也想法“买”一、两套，当别人来看楼时间就说什么楼已卖完之类的话，然后假装关心地说什么“对了，好象有个业主买了房但因为某某原因想转卖出去，我可以帮你问问，不过可能要多交点钱……”等话，连哄带骗地诱购房者上钩！！可是谁都知道这多的一“点”可是以几万来计的！最厉害的是，这些售楼先生小姐们“买房”根本就不用去先完税确权乃至办房产证，仅仅在其“内部”先“定”下来而已。最终买房者从他们手里买到的这个“转手房”其实仍然是“一手房”！只不过在他（她）们手中：空转”了一下而已，但这一“空转”就赚了好几万！！其实这只是售楼时众多的欺骗手段之一而已，五花八门的东西多着呢！—— 附带说明一下：本人的房不是你们这些人盖的！
看来，做人还是厚道点好，别为了利益忽悠得太过火了。深藏不露的高人有的是，被人点一下全露出来了！不过，这倒省我的心了。
两会中，一个让开发商魂飞魄散的细节
这次与潘石屹、任志强之所以论战，核心在于房价，房价是不是真如他们所愿要一直上涨呢？
今年两会上，政府工作报告中关于房价并没有太多新的内容，用的词依然是“稳定”二字，一些开发商为此弹冠相庆，任志强先生能够静心去写《小肚鸡肠》可能多少也与此有关吧。然而，透过一些细节，我们看到的却是另外一个信号，一个足以令开发商心惊肉跳的信号。
3月5日下午，全国人大代表、广州市长张广宁面对大批媒体表示：“中低收入的市民不要着急（买房）”、“按照中央的要求，广州市政府会全力以赴地把这个房价压下来”。
一位市长如此明确地劝市民不要急着买房，并承诺把房价压下来，这种表态迄今为止都是极为罕见的。更值得注意的是，就在今年1月，广州市市长张广宁的表态还是“我也管不了房价”，他的这一说法一度遭到公众的批评。
是什么让广州市市长的态度发生了如此之大的转变？让我们再看看张广宁的原话“按照中央的要求，广州市政府会全力以赴地把这个房价压下来”，很显然，是“中央的要求”要把“房价压下来”，这一表述与我们常听到的“稳定”房价之说有着天壤之别。也就是说，尽管政府工作报告中提到的口气仍是稳定，但在私下，各地地方领导或已经接到中央极为严厉和明确的表态，即一定要把房价压下来！中央对地方政府透支政府公信力和社会和谐根基助推房价上涨的做法早已经忍无可忍！
这一判断并非凭空想象，因为从其他城市同样传达出类似的信息。
青岛市：2004年第四季度，青岛房地产价格同比上涨了19.8%，涨幅在调查的全国35个大中城市中名列第一位。原市委书记杜世成公开抵制国家房市调控政策，曾经多次在公开场合表示，青岛房价不能降，高房价能提升青岛形象。中央断然将其拿下后，1月21日，青岛市市长夏耕表达出的是另外一种截然不同的立场，他指出，住房这一商品具有特殊性，不能完全由市场机制调节，政府必须有所作为。青岛市采取了许多极具杀伤力的措施，其中一项是，对普通限价商品住房，在给开发商留下不超过8%的利润空间的前提下，核定出该普通商品房项目价格。项目建成后不管市场价格如何，开发商都必须低于限价销售。青岛市计划，“十一五”期间，青岛市基本解决所有2.77万户居民的住房问题。力度之大也是极为罕见。
上海市：上海市委书记陈良宇在房市调控中不作为，承诺的双1000平方米不兑现，导致房价持续上涨，在社保基金大案爆出官商勾结内幕后，中央果断拿下陈良宇，上海房价随即下跌。据最新的报道，今年1月，在全国房价上涨的情况下，上海略有下跌。今年2月，上海市商品住宅价量齐跌，成交面积环比下跌了44％，成交价格较上月回落了4.6％。
北京市：在1月26日，北京市市委书记刘淇明确表示：“政府要多做公益性的事情，比如住房问题，在3年内，要建立1000万平米经济适用房、1000万平米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。”
除此之外，中央对廉租房政策的高调重视也应值得关注。廉租房有两大作用，一是满足低收入人群的住房需求，二是平抑房价。***总理在政府工作报告中明确提出： “加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度”，第一次明确以财税政策解决导致廉租房建设停滞不前的资金问题，被公认为是今年两会的最大亮点之一。
房市调控不见效果，根源在于地方领导阳奉阴违，透支政府信誉，中央在认识到了这一点后，拿下上海、青岛两个房价上涨较快城市的市委书记，为地方领导敲响了警钟，这是今年全国各地纷纷推出调控房价的有力措施的重要原因。只要把调控房价与地方领导的政治前途挂上钩，他们自会根据本地情况拿出有力措施调控房价。
地方政府对抗中央调控政策，尚且有悲惨下场，如果开发商不面对现实，继续鼓吹房价上涨，制造供不应求的心理效应，或者，与官员勾结，采取囤积居奇等措施推动房价上涨，都难有好的下场。
去年两会上，***在回答记者提问时说：“最觉得痛心的问题是这三年的工作，还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等各方面问题解决得更好。”有两会记者提醒我：今年，当***总理在作政府工作报告时，当再次读到住房一节，语调中显出愤怒，这一细节或值得关注。
没有开发商房价至少降低一半
在这次辩论中，有人说：没有开发商建房，房价岂不要涨得更高？开发商真的如此神奇吗？开发商用忽悠术成功地迷惑了许多人。现在要说的是，倘若没有开发商，目前的房价恐怕能够降低不止一半。
为什么地产大鳄潘石屹经常出来作秀？地产大鳄任志强先生为什么能抛出1万4千多字的问题证明我的“疯狂”？一方面是这些人“太有才了”，另一方面就是空闲时间太多——原因下面讲。除了房地产行业，还有哪个领域的企业老总，能像游手好闲到如此地步？
在房地产领域，开发商风险最小，付出得最少，而收益大得惊人。我曾在《房事黑皮书》等文章中有过介绍——开发商是真正的空手套白狼者：住房由建筑公司建造，由于竞争激烈，许多建筑公司常常不得不为开发商垫资建房，被开发商压榨和掠夺，在完工后，一些开发商拖欠工程款，导致农民工工资被拖欠，骂名和风险基本都是由建筑公司承担。开发商获取数倍于建筑公司的利润；住房尚未建设好，开发商们便开始通过预售让消费者为它“集资”。这样，开发商两头套取，不用付出太多，只需忽悠到位就能轻易把远远高于其他行业的惊人利润纳入囊中。至于拿地、囤房等环节，开发商还可以从银行手中取得资金支持（如假按揭）。开发商用利益链条把银行牢牢地锁住——既为自己找了一个得力的帮凶，也有了要挟政府不敢让房价下跌的筹码。开发商还把一些与它有利益共同体的***官员拉下水，因此，开发商在以最小的成本和风险，最大限度地获取财富。尽管干着这种勾当，一些人依然能够把自己包装得像清纯的少女，把冰块卖给憨厚的爱斯基摩人，然后再去侮辱善良人的智商。
过去，我对开发商本质的认识尚比较模糊，后来，在看到中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海先生的系列文章后，有了更深的理解。曹建海先生坚决主张取消开发商，他指出：
……美国的房地产开发企业都是建筑企业，这与我国把建筑业与房地产业相分离的管理体制模式截然不同。美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润，拿到中国只能算是微薄的水平。在我国被称为房地产业的部分，在国外实际上只是作为建筑业下游的一个服务业，国外根本没有单纯的以开发为主营业务的企业的存在…… 现今的中国的房地产开发商是一个具有中国特色的，以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象的，迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，是一种没有任何社会价值的企业模式。
……这个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业，或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业，却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润。房地产开发企业的利润占到了整个房地产行业利润的90％，房地产行业的迅猛发展不仅“绑架”了银行业，而且一定程度上使得建筑业也成了它的附庸……就是这个从来不劳动、而且根本不知道劳动为何物的异化肌体，却在无情地掠夺着社会各阶层特别是广大消费者毕生的财富，成为当前中国经济社会的癌细胞，不间断地引发整个社会的剧烈阵痛。如果现行法律允许真正的房地产生产企业——建筑企业建设开发并销售房屋，我不知道有哪家建筑企业愿意垫资给这些专营剥削的皮包公司！
开发商们虽然空手套白狼获取了巨额财富，却不感恩于社会，这从他们在对待税收的态度中可见一斑。房地产行业在税收方面的表现可谓臭名昭著。房地产业是财富的巨人、纳税的侏儒。在2004中国大陆百富榜中，房地产老板占据了百富榜的45%。但是，2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业，500强中也只有一家。据《时代潮》披露，约有90%的房地产企业存在涉税问题。南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在偷漏税行为。另据《中国经营报》报道，从2003年开始，北京市地税局就开始了专门针对房地产企业的税收检查。在接受立案检查的1103家房地产企业中，被查出有问题的企业725家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66%，检查总计查补税款10.05 亿元。
通过辛勤劳动获取财富的人才懂得感恩于社会，空手套白狼者获取的财富越多造成的越是冷血——这是他们一边沿着购房人的血汗聚集财富，一边用冷酷的口吻蔑视穷人利益的原因。
开发商一方面为自己的暴利辩护，一方面又强烈反对公开成本。任志强先生的经典名言：“公开房价成本，就如同公开自己老婆的胸部有多大一样，这属于立法规定的，也属于秘密。”问题是，一个女人（商品房）倘若被人娶回家后，整天与她同枕共眠，竟然连她的胸部（住房成本）有多大都不知道，这还不够灭绝人性吗？我们买个哪怕三、四百元的手机，相关的说明书尚有几十页，花上百万元购买一套商品房，开发商提供的资料和相关说明应该有多少才算合理？奇差的透明度给开发商忽悠购房者提供了充足的空间。
为什么有了开发商，住房问题反而日渐突出？如果没有开发商赚钱的那部分巨额利润，准许建筑公司建房、卖房，成本将骤然降低。建筑行业将不必再为开发商垫资，他们更有技术和实力建设优质工程，以更专业的态度提供物美价廉的住房。这将为我国建筑业兴旺带来一个前所未有的机遇，并真正使住房变为和谐社会的元素而非破坏者。同时，准许个人合作建房，使其与建筑商之间构成竞争关系，高房价问题基本上可以解决一大半。如果政府再承担起社会责任，让人们的居住权得到保障，让住房的公共产品因素得以强化，并让土地的全民所有在收益分配中得到体现，那么，住房就不会成为问题。有的开发商动辄以不盖房相威胁，他真的以为自己绑架了全社会！
高房价让住房失去投资价值
开发商及其包养的二奶学者不断鼓吹房价的投资价值，以谎言编织出诱人的上涨前景，诱骗人们沦为他们欺诈的对象。事实上，在房价连续暴涨多年的情况下，我国北京、深圳、上海等地的房价即便从绝对值上来看，以现有汇率计算也与发达国家相差无几。而且，我们的住房没有土地所有权只有70年使用权！在西方国家，如果出售的房屋所占土地只有70年使用权而没有所有权，这房子打两折都难有人去买。更何况，我国建筑质量与人家相比尚且相当大的距离——我国许多建筑寿命连国家规定的最低标准都达不到。
而且，从租售比上来看，我国一线城市的许多住房也几乎没有任何投资价值。国际上一般用租售比来衡量物业的投资价值，公认的二手房租售比警戒线是 1∶200。如果租售比低于1:200，表明该区域的房产投资价值被低估，投资潜力相对较大，房地产业后市看好。如果售价租金过警戒线，则意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现，超出得过多，就意味着这些房屋的投资价值越少，而且，可能蕴含着巨大潜在风险。
据报道，上海卢湾区的汇龙新城二手房租售比高达1:408，而杭州滨江区的彩虹城租售比也达到1:404，这两处楼盘租售比已经超出国际警戒线1倍多。
高房价失去投资价值，从它偏离居民实际购买力的程度上也可以清晰感受出来。今年1月，广州市天河区副区长丁建华说，“现在房价确实过高”，声称“自己就是无房一族”，丁建华断言：“很多公职人员，凭正常收入是很难供得起房的。”在作为中国最富裕城市之一的广州，这位副区长尚且如此看待房价，还不足以说明房价偏离程度的严重性吗？如果很多公职人员需要靠非正常收入才能买得起房，那么，高房价无疑助长了***，在某种程度上扮演了逼良为娼的角色。可怕之处还在于，公职人员借助非正常收入获得住房后，无法切身体会无房者的苦痛，容易使无法者的痛苦被埋没，使住房问题的严重性被无情忽略。
畸形的房地产开发机制、只有房地产商才能开发的奇特规则，注定了垄断乃是不可避免。
暴利宠坏了开发商们，暴利毁了他们的灵魂，他们只图眼前利益，根本不关心房奴的焦虑和凄苦，根本不关心房价暴涨所滋生的不满是多么强烈，也不关心房价崩盘将对未来产生什么影响。这是一个唯利是图没有任何社会责任感的群体。
在房价被开发商和***的官员联合抬高的情况下，寄希望于市场的自动调整力量是徒劳的——在一个高度扭曲的市场，市场力量常常无法发挥作用。唯有以严厉的行政力量弥补自然调整的缺位，才能逐步挤出房市中的泡沫风险。否则，听任一些地方政府和开发商狼狈为奸，扭曲房价，一旦房价下跌就是一场大灾难的开始。上世纪90年代，海口、北海、惠州等地的房地产开发热火朝天，1993年6月开始，中央通过紧缩银根、收回炒作土地等方面严格整顿国内房地产秩序，许多房产开发商资金出现断链，有的人甚至选择以跳楼的方式来摆脱泡沫破灭时带来的不可名状的恐惧——难道要重演这一悲剧？
价格像破浪一起有起有伏，这是一种凭借自然力量主导的规律，人为扭曲只能遭到自然规律更猛烈的报复。
现在的房价已经脆弱到了非得靠谎言不能维持的地步，这是开发商及其二奶学者不断通过种种欺骗伎俩四处忽悠的真实原因。看看那些整天作秀的开发商，如果房地产企业是一个真正创造社会财富的行业，而不是我们所批评的皮包公司，他们的精力用到生产经营上恐怕都还不够，哪里还有机会整天像小丑一样四处表演？看看某些声称拥有众多粉丝的开发商的博客，里面充满了阿谀奉承和没有任何技术含量的垃圾赞誉，开发商们像邪教头目一样看着那些花钱买来的顶礼膜拜者和那些因上当受骗奉献出毕生财富的房奴，在开发商们幸福的微笑后面，是一个民族无法承受的随时可能断裂的巨大风险和一个个无辜者因沉重压力而流出的悲凉的泪水。
诸如“历史证明房价都是只涨不跌”的观点及某某大因素推动房价上涨的忽悠，最终将被证明是一场无耻的闹剧。
洗洗睡吧，任总！
洗洗睡吧，潘总！
于3月7日凌晨
jiej007 - 2007-11-22 22:22:00
如果在一个社会，投机所获取的利润，数倍甚至数百倍于靠双手（如农民工）和智慧（如知识分子）的劳动者获取的利润，那么，这种财富分配机制本身就可能存在严重问题，它将错误引导人们对财富的追逐，对推动一个民族前进和发展的力量造成扭曲。
开发商们都强调自己的利润率非常低，但是，福州市物价局公布的测算结果显示，该市开发商的利润率平均约为50%，最高的超过90%。另据《21世纪经济报道》1月20日披露，“很多项目（利润率）超过了300%以上！”
开发商们喜欢用《第一次全国经济普查主要数据公报》中的数字为自己辩护：2004年房地产开发的利润率是7.77%，远低于其他第三产业的利润率—— 10.23%。这一数据与人们所掌握的信息相去甚远，这也不奇怪，因为调查是由企业自己填报的，存在着瞒报现象。退一步说，即使以此数据来计算，房地产开发企业平均所获取的利润也远远高于对房地产领域贡献最大的建筑行业：
2004年末，全国共有房地产开发经营法人单位5.9万个，就业人员158.5万人，房地产开发经营的利润总额为1035.2亿元，平均每个房地产开发企业获取利润1754576.27元，人均利润65312.30元。同一时期，全国共有建筑业法人企业单位12．8万个，就业人员2791．4万人；建筑业个体经营户56．5万户，就业人员461．6万人。2004年利润总额为826．7亿元。平均每个企业获取利润119292.9元，人均利润 2533.56元。
“空手套白狼”的房地产企业的平均利润是建筑业的14.7倍！房地产开发行业人均利润是建筑企业人均利润的25.8倍！而且，这是在利润被隐瞒的情况下得出的结论。
让投机者获取的收益数倍于靠血汗获取收益的人，是最不公、最扭曲、最容易滋生不满和矛盾的分配机制，它将错误地引导人们向投机者学习而不是以勤劳为荣。如果去掉开发商获得的这份暴利，房价要降下多少？我们为什么要让这个靠吸食民众和国家血汗的寄生虫坐收暴利？
一份汗水一份收获。当我们看到那些在寒冷的冬天尚挥汗如雨的农民工，我们感受到的是一个群体朴素的奉献精神、对生活压力的强烈抗争和对未来希望的奋力追逐。然而，在他们付出的很多，得到的却很少——每月仅仅几百元的收入，这点收入包含了他及他身后家庭的吃、穿、用、养老、医疗、孩子教育等等一切费用。就是这点不够开发商一顿饭钱的微薄收入，还常常因冷血的开发商可耻的拖欠而化为乌有。
靠欺骗、玩空手道、投机钻营牟取利益的开发商，是我们这个时代在错误的时间和错误的制度设计下培养出来的丑恶的怪胎，他们利用这个制度留下的每一个微小的缝隙展开疯狂的掠夺，在敛取巨额财富的同时，也因行贿官员等罪恶行为，对我们的制度根基进行蚕食。
开发商是最不懂得感恩的一个群体。农民工懂得感恩，是因为他们的每一分钱都是汗水换来的。用汗水换取财富的人永远比那些靠投机掠夺财富的人懂得感恩！
我们经常看到一些冷血的开发商把自己包装成道德的楷模招摇过市，四处作秀，大谈人生、谈理想，装扮成人模狗样儿的正人君子，引来无数不明事实真相者的吹捧和崇拜。当我们看到许多行业的老总在辛辛苦苦为公司发展愁眉不展的时候，一些开发商则频频站在聚光灯下，用比章子怡等专业演员更熟练的表演欺骗民众，助推房价，这种表演甚至在中央出台调控政策后都没有停止。试问，除了房地产开发行业，还有哪个行业有这么多游手好闲之徒？除了房地产开发行业，还有哪个行业有这么多频频向中央政策发出挑衅的无赖之徒？
jiej007 - 2007-11-22 22:22:00
国务院参事室建议为8成居民提供经适房
2007-04-10 09:33:02 来源: 南方报业网 网友评论 5 条 进入论坛
核心提示：近日，国务院参事室奔赴全国各地就房地产问题进行调研，并建议为8成居民提供经适房。
21世纪经济报道4月10日报道
住房改革可能有新的走向
据本报获悉，国务院参事室最近组成调研组奔赴全国各地，就房地产问题展开调研，并提出房地产改革建议。这项调研成果将向总理汇报，为下一步的房地产政策提供参考。全国政协常委、国务院参事任玉岭牵头组织此事。
自2006年以来，随着“房价高、住房难”成社会舆论的焦点，住房改革“失败论”也在抬头，这使得决策层重新考虑房改的总体思路，并陆续启动一系列相关的论证和调研工作。
国务院参事室组织的此次调研近日已经开始着手。4月3日，建设部部长汪光焘专程应邀到国务院参事室，就我国居民住房和房地产业发展情况向全体国务院参事作了报告。
“房价越来越高，与住房过分强调市场化，忽视社会保障功能有关。”4月6日，任玉岭在接受本报专访时说。
任玉岭主张，政府应为占居民人口70%-80%的工薪阶层提供经济适用房，少数高收入家庭可以购买商品房。应当将70%的土地供应给经济适用房，其中的30%用作建廉租房，对商品房的管理则可以完全放开。
重点调研低价房
据悉，此次国务院参事室组织的房地产调研将历时半年左右。调研组选择了4-5个省份作为调研点，将重点调研低价房的供应问题。
“比如烟台的旧社区改造，不需要拆迁，所需成本很小；辽宁的棚户区改造，原住户只需要花很少的钱就可以住进去。这些都是值得总结的经验。”任玉岭说。
此外，四川和浙江温州的一些房改措施也值得研究。比如温州的经济适用房，采取委托建设的方式，开发成本很低。另外，深圳建写字楼的同时，在一个地方建小户型公寓楼，既方便了员工，也有助于缓解交通堵塞。这些都是调研组感兴趣的个案。
除了国内调研，国务院参事房地产调研组还将去韩国、新加坡等国家进行实地考察，了解这些国家在人多地少条件下实现“居者有其屋”的经验。
“新加坡实行了世界上独一无二的经济适用房大规模(组屋)建设制度，目前80%的新加坡人都住进了组屋，使得新加坡住房私有率超过60%以上。”一位参加调研的国务院参事表示，“新加坡的组屋经验也将成为我们考察的重点。”
调研组着力调研低价房，是有原因的。任玉岭认为，因为目前的房价已经远远超过居民的承受能力。而实际的住房建设的成本非常低。据他本人2004-2006年在四川一些城市和温州的调研，这些地方建房的成本只有600元/平方米，而市场提供的房屋价格少则每平方米几千元，多则上万元。
与此同时，各地的经济适用房、廉租房建设仍然占到很小的比重。如按照北京“十一五”规划，5年内北京提供的保障性住房只占到整个住房比例的1/4。而此前，北京市的一项调研显示，大部分家庭无力购买商品房。
“参考世界年收入与房价比为1∶3-1∶5的水平，中国可以考虑1∶6的水平定位。”任玉岭提出他的设想，“按照家庭年收入乘6，大于当地平均房价乘100 (平方米)的，可以购买商品房。小于和等于当地平均房价的，购买经济适用房。家庭年收入乘20，还不能买100平方米住房的，可以享受廉租房。”
根据这一计算，任玉岭认为，占居民总数70%-80%的工薪阶层都应享受经济适用房，这当中享受廉租房比例约为20%。政府可以通过土地的供应量对三类住房进行控制，30%划给商品房，70%划给经济适用房，此中的30%建80平方米以下小户型，用作廉租房。对于商品房的管理则可以完全放开。
住房“双轨制”的可能性
国务院参事室受命调研房地产问题，并将重心放在低价房政策上，与一年来形势发展的背景有关。
1999 年起实施的以取消福利分房，全面实行货币分房为核心的上一轮住房体制改革，启动了中国庞大的房地产市场，但其间也出现了一些争议。尤其是近几年，各大城市房价快速上涨。资料显示，目前北京、上海、杭州等大城市一套普通住房的价格已经超过家庭年收入15倍以上，个别的更达到20倍以上。
中央政府在过去一年接连出台多项旨在平抑房价的宏观调控措施，但收效不明显。如今在五环路以内的北京市区，已难以找到每平方米万元以下的房屋。
因此，当1997年启动的医疗体制改革在2005年被国务院发展研究中心的一份研究报告认为“基本不成功”后，要求政府在涉及民生公益的重要公共品供应上重新发挥主导作用，反对“过度市场化”的舆论浪潮在多个领域抬头，住房改革也波及其中。
于是，从去年下半年以来，一种认为购买商品房只适用于高收入居民，而广大中低收入居民的住房提供应当由政府承担，以实现“居者有其屋”的“住房双轨制”改革思路，开始在一些决策部门、智囊机构和部分学界人士当中日渐流行。
就在这次国务院参事室启动房地产调研的同时，国家发改委主任马凯也在最新出版的中宣部《时事报告》杂志上撰文指出，解决“房价高、住房难”问题，主要需要采取加大供应规模、改善供应结构、完善调控政策、规范市场秩序等四方面措施。
而此前，国家发改委的一位副主任也曾在去年下半年的一次报告会上表示，政府需要提供减少土地费用的低价房，并增加这方面的供应，这是解决房价过高，实现“居者有其屋”梦想的根本点。
参事室的角色
然而，房地产问题牵涉从中央到地方以及社会各群体错综复杂的重大利益关联，“有关的改革建议或方案无论由哪一方提出，都会面临公信力的考验。”一位分析人士对记者说，“相对之下，国务院参事室是比较适合做这一改革调研的角色。”
据官方网站介绍，国务院参事室，是国务院的直属机构，也是政府中唯一以***派和无党派爱国人士为主体的，具有***性、咨询性的工作部门。国务院参事由国务院总理任命(聘任)，年龄一般在60岁左右，他们的日常职责是调查研究，建言献策，咨询国是，就国家重要决策和工作、重要的法律法规草案及其他重要文件草案提出意见和建议。
据介绍，1988年取消粮食双轨制，1999年的农村税费改革，2002年成立国资委等，都与国务院参事室的建议有关。
“既接近决策层，身份又相对地超脱，不涉及利害关系，国务院参事们在政府内以个人身份，通过直通车的方式反映社情民意，这是参事室在房地产问题上参政建言的一个优越之处。”上述分析人士说。
“国务院参事房地产调研组将通过这次调研，就房地产改革拿出具体可行的建议，8月份会拿出一个初稿，年底拿出最终稿。”任玉岭透露。
jiej007 - 2007-11-22 22:23:00
从税务局可以统计出国民的工资收入情况。据此可以推理出全部国民的购买力。
即使是年收入超过12万的人，他们所能承受的房价也是60万一套（按照房价等于5倍收入算），而现在深圳北京上海的房价已经是二倍到三倍于这个价格了。
按照经济实用房的标准修中小户型，可以解决深圳的200万需要购买住房的住户。他们需要的是低价位的房子，就是每套65－85平米，单价5000左右，一套的价格是32.5万元－42.5万元，按照4倍于年工资收入算，适合的是年收入8万到10万的家庭。事实上这样的家庭都算是富裕的了，很多家庭的年收入根本达不到这个数。
过去的全盘市场化，催生出了居高不下的房价，还有严重的垄断，弄得人们民不聊生。
要计算多高的房价合适，可以从收入轻易地反推出来。如果是现在这种8000到15000的价格，完全是有价无市，这个市场是扭曲变形了的。有那么多房屋空置，另一方面有那么多人买不起房子－租房毕竟是有很多缺点的，因为不是自己的产权，总得挪动，也不能购买家具和电器，肯定是不正常的一种居住方式。
如果大多数民众都不能安居乐业，而是生活在虚拟的生活中，这种情况不好，容易造成民心涣散。
jiej007 - 2007-11-22 22:23:00
北京经适房首次公开招标 房价低于4500元/平米
2007-04-11 08:56:56 来源: 人民网(北京) 网友评论 13 条 进入论坛
核心提示：4月10日，北京市建委和国土局正式发布招标公告，公开招标宋家庄经济适用房项目的建设单位。该地区将建3600套经适房，并以70平方米以下的两居室为主，销售价格将通过招标产生，但开发商的投标价格不得超过4500元/平方米。这是北京首次对经济适用房进行公开招标。
人民网4月11日报道 昨天，市建委和市国土局正式发布招标公告，公开招标宋家庄经济适用房项目的建设单位。该地区将建3600套经适房，并以70平方米以下的两居室为主，销售价格将通过招标产生，但开发商的投标价格不得超过4500元/平方米。
这是本市首次对经济适用房进行公开招标。
市建委相关负责人说，宋家庄经济适用住房项目位于丰台区宋家庄顺8条8号地块，东至宋庄路、西至市制革厂、南至石榴庄路、北至晨光路，总用地面积 134368.222平方米，总建筑面积不超过305090平方米（不含地下面积），其中经济适用住房（含廉租房）建筑面积不低于276120平方米。目前该地块已经完成通电、通水、通路及平整土地的“三通一平”工作。
该负责人介绍，此处经济适用住房项目预计可提供经济适用住房约3600套住房，以解决低收入住房困难家庭需求。经济适用住房内部装修达到初装修标准，廉租房具备使用功能。
宋家庄是地铁五号线的终点、亦庄轻轨的起点，未来这里将成为北京南城的交通枢纽。宋家庄经济适用房主要套型建筑面积将严格限制在90平方米以下，以70平方米以下的两居室为主，销售价格将通过招标产生。
记者从市建委了解到，宋家庄经济适用房的拦标价在4500元/平方米，也就是说开发商的投标价格不能超过4500元/平方米。具体发售对象将根据新的《住房保障管理办法》确定。目前，市建委会同市政府研究室、市政府法制办正加紧制定新的《住房保障管理办法》。市建委称，2007年，北京市将推出200万平方米经济适用住房，主要集中在四环、五环周边，城市交通便利区域和轨道交通沿线及重点新城地区。年内，北京市将确保200万平方米经济适用住房全部动工建设。
购买经济适用房之后，还是应该允许留作遗产的。如果房屋升值了，居住者收入提高了，他们可以去买第二套更好的房屋，主动把这个经济适用房退回国家，如果是为了居住有连续性不退了，就适当地补偿国家一部分钱。
政策总是灵活一点更好实施。
jiej007 - 2007-11-22 22:23:00
任玉岭专访：高房价与住房过分强调市场化有关
搜狐房产 house.sohu.com 2007年04月10日14:13 21世纪经济报道 发表评论(共18条)
面对“越调控，房价越攀升”的局面，本报记者独家获悉，近期，国务院参事已组成了房地产调研组，拟就各地的房地产问题进行调研，并预备拿出有关建议，供中央决策参考。
全国政协常委、国务院参事任玉岭是此次调研的牵头人。
作为近二十年来持续对房地产进行跟踪调研的专家，任玉岭认为，自从上世纪80年代实施房地产改革以来，虽然取得了巨大成就，但现在出现的高房价，偏离了改革的初衷，特别是近些年过分强调住房的商品化、市场化，是导致调控房价失败的原因之一。“片面强调房地产拉动经济的功能，忽视了对居民住房的保障功能。特别是把房地产作为支柱产业提出来，使其居住功能弱化，创利和寻租的功能被强化。”
他指出，在此前“国八条”、“国六条”等多项调控政策都难以奏效的情况下，再持续出台一些调控政策，估计也难把房价调下来。为了真正解决居民住房问题，需要对整个城镇居民住房建设体系进行重构。
近日，任玉岭就此问题接受了本报的独家采访。
房改过分强调市场化
《21世纪》：过去4年以来，房价越调越高，老百姓意见越来越大，是住房改革方向出了问题了吗？
任玉岭：房改是有很大成绩的，但是我们的房改不到位是存在的。现在房价越来越高，这与住房过分强调市场化，忽视社会保障功能有关系。
从1949年开始到改革开放前，国家盖了大量的住房，分给国家干部和工人居住，那其实就是廉租制度的住房结构。由于国家财力有限，那时建的房子面积狭小，环境较差。
上世纪80年代初开始住房改革，国家将房子卖给大家，然后拿这些钱再盖新房子。但如果不在大的国有企业或政府部门的居民，还是解决不了住房问题。
1996年，国务院出台了“深化住房改革”的政策，提出“高收入者住商品房，中低收入者住经济适用房，最低收入者住廉租房”的新规定。而由于亚洲金融风暴的冲击，未能很好地执行。
亚洲金融风波时，我国为启动内需，将房地产当作拉动经济的重要手段，有意无意地忽视了居民的住房保障。特别是以后把房地产作为支柱产业提出来，更是忽视了住房的居住功能，而强化了住房的创利的功能。
现在的问题是，商品房的高价化、经济适用房的异化，还有城市拆迁行为的不规范、廉租房的缺失，已经造成了广大居民利益的损失和购买住房的困难，由此造成的信访不断，还影响了社会安定。现在的房价已经高到正常情况下，1 个普通工人买一套房，按100平方米计算需要100年。一个公务员则需要30年。
虽然买房可以按揭贷款，但是由于房价高，仍然给很多年轻人带来了十分沉重的负担。我国开始实施住房贷款6年以来，住房贷款已高达2700亿美元，在亚洲居首位，相当于2005年我国GDP总量的十分之一。中科院有一个调查，中国贷款购房的人有98%出现了心理焦虑、迷茫、压抑、困惑、悲观和不安。
《21世纪》：目前房地产市场改革滞后和错位，对于整个经济有多大影响？
任玉岭：房地产的供应不但直接影响三农问题的解决，还影响了城市化的进程。
中国目前有农民工1.6亿，占到城镇人口的1/3。是农民工没有享受到城市的待遇，其工资低，没有固定住所，无缘购买商品房，无权购买经济适用房，没有廉租房供应，大都只能住在城乡接合部。
这样的城市化是缺乏以人为本的城市化。只有广大的没有户口的外地大学生和农民工在城市安居了，才能做到城市的和谐，启动内需，促进城市进步和现代进程。
政府应使“居者有其屋”
《21世纪》：住房具有公益性，也有作为商品的投资升值功能，其定位首先应该是什么？
任玉岭：住房的建设具有很大的公益性、政治性。绝大部分住房是与人民的吃穿行一样重要的生活品。居者有其屋，是绝大多数人民安居乐业的重要条件。任何国家、任何时候都要关注居民住房的建设和供给，应把“居者有其屋”当作政府的职责和使命。
在房价飙升的今天，住房问题已和医疗、教育问题并列，成为百姓头上的三座大山之一。特别是数以千万计的在城市工作的大学毕业生和高达1.6亿的农民工，其居住困难成为社会的一个大问题。
《21世纪》：世界上其他一些国家是否也首先关注住房保障问题？
任玉岭：去年我去新加坡看到大批的“组屋”（相当于中国的经济适用房），是解决当地中低收入阶层住房的。他们1960年就出台了组屋建设规划，目前 80%的新加坡人都住进了组屋。使得新加坡住房私有率超过60%以上。其组屋尽管外观千篇一律，但是居住环境和住房质量超过了我国的很多高档社区。组屋面积约有100多平方米，房价10—20万新元，月薪在8000新元以下的家庭都可以购买。一般的工薪阶层2－3年就可买一套住房。
在韩国，为了保证居者有其屋，提出“一户一房”方略，1个家庭只允许买1套住房，明确规定有2套以上住房者，增值税要交65%，3套以上的要交75%的增值税，以此抑制房价上涨。
英美一些发达国家也关心普通居民的住房问题。比如，在美国，对2万美元以下收入的家庭是免房租的，政府先后实施了向低收入者提供住房、给开发商以建房补贴，以及低收入者享受所得税减免政策等。
所以，从世界各国的经验看，居民住房不同于一般的商品，其还有一定的公益性。
高房价与暴利和***有关
《21世纪》：有人说房价高的背后原因是土地价格高，也有说是开发商利润高，你认为房价高的原因何在？
任玉岭：住房问题的核心是商品房价格过高，使广大群众失去了承受能力。国外一般房价同家庭年收入之比为1：3－1：5，即一般5年以内家庭收入可以购买一套住房。而在中国一般需15-20年的家庭收入才能买一套房。
房价高的原因，与房价暴利有关。据我所知，房地产利润是很高的，不像一些人所说的只有15％－20%左右。今年春节，就有一位房地产商告诉我房地产利润“何止100%”。
房产造价实际是不高的。2001年，我在河北燕郊、廊坊调研，那时盖房的成本也就每平方米550元。2004年，我在四川调研1个县城，当地很好的房子对外卖价也才500元每平方米。2006年年底，我在温州苍南县看到一个28万平方米的小区，造房的售价不算土地只有610元/平方米。可见建房成本每平米只有几百元，现在房价每平米上万元，甚至更高，这不是暴利所导致，又该如何去解释！
《21世纪》：还有导致房价高的其他原因吗？
任玉岭：按照房地产商的说法，是存在隐形成本的，即所谓无法说出口的无法计算的成本。比如有房地产商说利润达到150%，其中一半要用于“勾兑关系”。因此房地产领域的商业贿赂比较严重，***黑洞比较深。房地产拆迁投诉之多，很多难以解决，这都也与商业贿赂和***行为有关。
房地产价格高，经济适用房少，廉租房缺失，也与政府行为乏力有关系，即没有正视房地产的福利性、保障性、政治性，而过分强调房地产作为支柱产业的重要性。这就导致房地产行业成了追求GDP与创造政绩的行业。
在大力经营城市的操作下，政府放纵房地产商的行为，推升了房地产的价格，忽略了百姓的利益。
要重构住房制度与消费模式
《21世纪》：你对于重构整个房地产建设体系有何建议？
任玉岭：我认为，再像以前那样出台一些文件，是难以解决住房价格上涨问题的。我觉得应该改变一些思路。
首先应该将居民住房进行分类，做好消费定位。现在把住房分为商品房、经济适用房、廉租房三种，这是对的，也是与国际接轨的。参考世界年收入与房价比为 1：3-1：5的水平，中国可以考虑1：6的水平定位。按照家庭年收入乘6倍，大于当地平均房价乘100（平米）的，可以购买商品房。小于和等于当地平均房价的，购买经济适用房。家庭年收入乘20，还不能买100平方米住房的，可以享受廉租房。
这样算来，70％-80%的工薪阶层都应享受经济适用房，其中享受廉租房比例约为20%。这样通过土地的供应量对此三类住房进行控制，30%划给商品房，70%划给经济适用房，此中的30%建80平方米以下小户型，用做廉租房。对于商品房的管理则可以完全放开。
第二，从根本上阻止房地产商转卖土地。房价高升与土地买卖直接相关。除了政府以外，取消一切房地产商的卖地权力，房地产商拿到土地后，必须按照协议开发房产。不开发者只许以原价交回政府，政府可以按银行标准给予利息。
第三，设立经济适用房建设总局。去年我在新加坡调研发现，他们为84%的中低收入层提供的经济适用房，是靠非盈利的经济适用房建设局提供的，政府向该局提供低息贷款，向国家土地局购买专用的经济适用房低价土地，房子建成后除1-2室的用作廉租房外，大部分3室一厅住房以10万-20万新元的价格卖给中低收入阶层。为了保证我国经济适用房和廉租房的建设，需要借鉴新加坡经验，成立经济适用房建设总局。
第四，确定经济适用房承建单位时，可以先核算建房成本，之后进行招标。去年我在温州调研发现，一个小区的建设，通过定价委托的办法交房地产公司承建，每平米给房地产公司提成28元。结果，这个小区的住房售价不含土地费仅有610元。我们可以由此得到启发，首先对居民住房造价进行核算，然后通过招标交给房地产商进行承建。
第五，廉租房建设也可以学习深圳。深圳在新建写字楼时，在附近建公寓楼，基本是27-35平米的小户型。这样既可以方便职工，又可以减少交通拥堵。
jiej007 - 2007-11-22 22:24:00
于幼军：棚户区居民居住条件如此恶劣令我汗颜
中央政府门户网站 2007年04月16日 来源：山西日报
【字体：大 中 小】
4月13日、14日，山西省长于幼军带领省发改、财政、建设、国土、交通部门负责同志在太原市就城市规划建设管理进行专题调研，并召开座谈会。他要求太原市在去年规划、准备工作的基础上，今年全面启动、推进改造老城区、开发建设若干新城区，完善交通路网和市政基础设施，并每年抓住若干重点全力突破，打好 “攻坚战”“歼灭战”，有计划、有重点地扎实推进，务求实现城市面貌“一年一小变、三年一中变、五年一大变”的目标，取得令全市、全省人民满意的成效。省委常委、太原市委书记申维辰，副省长宋北杉参加调研。
两天来，于幼军实地察看了太原市的旧城改造、新区建设、道路新建和改扩建、棚户区改造、沉陷区治理等一批工程项目和城市规划的展示。在工程建设现场，他仔细询问太原市负责同志和工程指挥、技术人员，详细了解工程启动、进展情况，并当场就若干重点问题的把握、若干难点问题的解决提出具体意见。
于幼军十分关心煤矿棚户区与采煤沉陷区、城市居民棚户区、“城中村”等城市建设的薄弱环节、影响困难群众切身利益的难点问题。在杏花岭区东夹巷老城区棚户区，于幼军顺着仅容一人通过的通道进入一户市民家庭，看到三代七八口人住在10多平方米的平房里。于幼军又走进另一户已退休的双职工家里，81岁的退休老工人告诉省长：现在吃得好、穿得好，就是晚上睡不好，怕房子倒下来。于幼军走访了七八户家庭，看到这里狭窄、简陋，房子雨季漏水、平时掉灰土，没有自来水、暖气、煤气，上公共厕所要走很远一段路，污水横流，垃圾遍地。他动情地说：“城市居民棚户区的居住条件如此恶劣，让我吃惊、令我汗颜！我们对不起老百姓啊！”他当即要求太原市从贯彻落实科学发展观、建设和谐社会的高度，从实践立党为公、执政为民宗旨的高度，在继续完成煤矿棚户区改造和沉陷区治理任务的同时，今年马上摸清底数，并制定规划，选择两三个片区作试点，启动城市居民棚户区改造工程，力争3年左右全部改造完毕，让太原市居住在城市棚户区的十多万市民住进新区、新楼房，让困难群众享受到改革发展的成果。
山西省政府将对太原城市居民棚户区改造工程给予减免有关税费的政策支持和5000万元的启动资金，并协调国家开发银行贷款支持，保证城市居民棚户区顺利启动，走上滚动开发的良性发展道路。当看到西山地区城乡交错，整体“脏乱差”，已成为太原的“疮疤”的状况后，他在现场就与太原市和焦煤集团负责同志商研说：“张宝顺书记对这一问题非常关心，我们商量要把西山矿区棚户区的改造与周边地区的整治改造结合起来。这件工作由太原市政府牵头，焦煤集团参与，在今年二、三季度拿出西山地区20―30平方公里整体改造开发的规划和方案，报省政府审定后协调各方组织实施，争取三五年内改变这一地区的面貌。”他还要求进一步详化、细化“城中村”改造建设规划，坚持政府主导和市场化运作相结合，注意做好宣传和思想教育工作，切实维护被拆迁居民的合法权益，解决好“城中村”改造后村民转市民的就业安排和社会保障等问题，加快“城中村”改造步伐。
于幼军听取了太原市的城建工作汇报，与市委、市政府负责同志面对面商研太原城市建设全面推进、重点突破的具体举措。他指出：太原市城建经过大半年的打基础、做准备，已进入全面推进、重点突破的阶段，今年要以老城区改造、新城区开发和道路交通路网、市政基础设施完善为重点，有计划、有重点地扎实推进，严格按规划改造建设，确保三五年太原城市面貌大变样、城市建设跃上新台阶。新区建设的重中之重是长风商务文化区，今年要在推进市政设施建设，统筹规划好综合交通系统的基础上全面铺开、重点推进省几大文化公益建筑和市级重点工程以及二三个五星级宾馆、若干高档写字楼、大商场等项目，并规划建设好对岸第一排建筑以形成两岸相互辉映的景观，真正建成代表２１世纪新太原新形象的亮点片区和标志性建筑。
于幼军就解决好太原城市建设中用地、拆迁等突出矛盾提出了要求。在建设用地方面，他要求太原市开动脑筋，开阔思路，多想办法挖掘潜力，千方百计走出一条路来。要统筹兼顾保重点，优先保证对太原城市建设发展有长远战略意义、有迫切现实意义、对改善民生有重要意义的项目用地，并做到节约用地、合理批地。要尽量盘活存量土地，依法收回多年闲置不开发的土地，重新分配给亟需用地的项目，及时清理滥占土地、炒买炒卖土地、圈地等行为，并引导鼓励企业提高土地利用率，同时多搞、先搞一些“城中村”和旧城改造项目。在城市建设中要十分珍惜和利用好每一寸宝贵的土地资源，加强城市土地的集中统一管理，实现土地的集约开发与利用。
于幼军强调，城市建设拆迁要坚持以人为本，从大多数市民群众的利益出发，统筹兼顾各方面的利益，充分考虑职工群众的承受能力，把握好拆迁工作推进的度。要坚持依法拆迁、和谐拆迁，坚决拆除大量低水平的违法违章建筑，对手续齐备的合法建筑，如果从城市规划建设要求和大多数人利益出发必须拆迁，要按照政策给予足够的补偿，切实保障被拆迁居民的合法权益，同时做好充分周到的宣传教育工作和耐心细致的思想工作，确保社会和谐稳定。于幼军还要求太原市改革创新管理模式，提高城市管理水平，建设文明和谐城市鸦加强生态环境建设，城内城外多植树，为广大市民营造良好的人居环境。
jiej007 - 2007-11-22 22:24:00
京城楼市可售房源持续下滑 土地供应日益郊区化
搜狐房产 house.sohu.com 2007年04月24日08:47 中国证券报-中证网 发表评论
近日来，记者走访了一些今年2、3月份开盘的北京商品住宅项目。按照销售人员的说法，他们的楼盘都还有近三分之一的房屋可供销售，但售楼大厅里冷冷清清，看房的人寥寥无几，因此记者去看房，也就“颇受礼遇”。这与去年这时候北京很多楼盘“开盘即销空”的场面形成了鲜明的对照。
今年一月以来，北京楼市交易量大幅下滑，但房价升温却依然不减。国家发改委和统计局的调查显示，今年3月，北京新建商品住房销售价格同比上涨9.9%。
“缩量上涨”往往意味待售的房屋增加。但记者却发现，实际上，可售房源在减少，因为房源供应下滑。业内专家分析，目前北京商品房供求关系依然紧张，供给相对不足的态势尚未缓解；不过“曲高和寡”，房价上涨过快削弱了人们的购买力，加之对国家调控政策的预期，因此市场上观望情绪浓厚。
房源供应下降
去年4月份至今，北京每天代表房源供应量的“可售住宅套数”和“可售住宅面积”一直呈下降的态势。根据北京市房地产交易管理网的统计，去年4月30日，北京市可售住宅套数为109106套，可售住宅面积为1541.39万平方米；但今年4月18日，可售住宅套数为78959套，可售住宅面积为 1163.64万名方米。分别下降了27.6%和24.5%。
北京市建委统计数据也印证了这一点。今年1至2月，北京批准预售的商品房项目共计249万平方米，比去年同期的372万平方米，下降了33%；住宅商品房预售项目共计141万平方米，比去年同期的243万平方米，下降了42%。
其他供应指标也在下滑。前两个月，新开工面积233.2万平方米，下降40.7%。其中住宅新开工面积为129.3万平方米，下降45.2%。房地产开发企业完成土地开发面积41.7万平方米，下降45.8%。
在增量减少的同时，存量新房消化的速度正在加快。截至2月末，商品房空置面积为971.5万平方米，同比减少183.5万平方米。其中，住宅空置面积为444.8万平方米，同比减少239.8万平方米。
中大恒基不动产营销市场研究中心对去年10月至今年3月北京市房地产数据追踪显示，各月新增供应面积远低于销售面积，其中差值最大的达到103.32万平方米，差值最小的也有20.10万平方米。
土地供应日益郊区化
作为房地产开发的刚性资源，土地供应数量、节奏和质量等因素在很大程度上影响着房地产市场的供应和购房者的预期。
北京市土地整理储备中心统计显示，今年1至4月，北京市已成交和正在交易的住宅土地共计15宗，土地面积240.07万平方米，规划建筑面积 200.16万平方米；除丰台、海淀各两块外，其余均在远郊区。而去年1至4月，北京市成交的住宅用地21宗，土地面积181.32万平方米，规划建筑面积210.32万平方米，与今年基本持平。但位于城八区的土地有7宗。
在北京，城市中心区域的土地日益紧缺已是不争的事实，因此，土地供应结构正在日益郊区化。业内专家指出，北京市未来一至两年的商品房供应，主要得看今年和去年的土地供应情况。
按照供地数量计算，2006年公开出让的土地中，二环内为零，二环至三环间占12%，三环至四环占20%，四环至五环占11%，五环外近郊占16%，远郊区县则达到41%。如果把远郊区县和五环外的近郊土地合并，那么，位于五环外的土地成交量占出让总量的57%。换言之，一两年后，上市的新房，将有近六成建在五环外。
购房者观望情绪浓厚
在商品房供应乏力的情形下，“房价愈高，买者愈寡”。同时，购房人对国家保障性住房政策有所期待，因此目前市场上观望情绪浓厚。
一位房地产资深人士指出，判断北京住房市场的供给是否能满足需求，应当主要看一个时期内，每平方米8000元以下的楼盘供应了多少，因为普通老百姓关注的住房问题主要集中在每平方米8000元以下的住房。而事实上，目前北京市场这部分商品房供应量明显不足，供应结构也不尽合理。“多数新盘在郊区，但是开盘价还一个劲地涨，性价比很低，划不来。”一位购房人表示。
目前四环以内已经难觅均价每平方米8000元以下的楼盘；4000元到 6000元每平方米的楼盘也大多在大兴、密云等郊区。房子少了，合适的房子更少了。那些不愿住在远郊，又买不起动辄过万元1平方米房子的人们，除了观望，没有什么其他的选择。毕竟高昂的房价也在很大程度上削弱了购买力。
解决住房的方法并不仅仅限于往郊区走一条道，还可以有提高容积率，套型缩小，发展快速公交等。
不提高容积率，解决不了远郊住房的交通困难问题。高容积率不等于质量差，相反，可以带来更高的效率。
套型小的从25－55都很好，可以解决初次置业的要求，而且以后很多人也会选择在城里和城郊各有一套房子的方式。
发展快速公交，增加公交的容量，提高公交的效率，是能够帮助发展出有机的城市分核的。
jiej007 - 2007-11-22 22:24:00
与外国的城区相比，我们的市中心密度偏低。如果能保持城市次中心的规模在步行半小时左右的距离见方，这样的次中心就非常适宜于就近上班。
通勤本身不是坏事，轨道交通主导的通勤一般也是质量不错的，不过，所有的人都得到处跑，每天花掉3小时以上，就不如就近居住就近上班。
适当的集中还可以挤出绿地，建立功能明确的交通网络，让城市的面貌和交通变得更有张驰。
如果提高了容积率，必然会出现高楼林立的局面。那么停车将成为比较大的问题，可能许多停车楼需要建设，人们也不得不改变出行习惯，多使用公交，而尽量少走私人小车。在伦敦、纽约、多伦多这些地方的市中心，是根本没有小车开得进去的，都在城市核心之外停留，核心部分只有行人进去。
jiej007 - 2007-11-22 22:25:00
以高层建筑为主的建设是适合于大都市的。划分几个地块造高楼，临近的2.5到5公里距离内,造绿地环绕的住宅和配套服务.大都市被明确的绿块划分为诸次中心,或者是专业功能区.专业功能区之间,用快速公交连接,公交总站功能合理,转乘效率很高.
这样的做法是会比现在的摊大饼/造立交/轨道和公交接驳不上等情况更好的.
到底该怎么调整巨大都市的基本结构,还需要全民都来动脑筋
再维持“古都风貌”肯定是不行了。
北京的交通活活地被中心皇城切断了。如今看来，完全不保护是不对的，但是僵硬地保护会影响城市的发展。
一个现代化的城市一定是有效率的，但是十多公里见方的中心皇城区，严重地障碍了这个城市的物流功能。左右前后的通畅联系被阻碍，一遇到需要穿城的任务就完成不了。
其实从西单到东单，都是可以更新的。南边前门区已经在更新了，北边也更新起来，增加容积率，扩宽道路，这种阻碍就有希望给克服掉了。
以中层和小高层为主的建设是有些问题的。巴黎就是一个例子，要开车进入城区轻易地要塞1个半小时。
以高层开发为主可以一下子增加一倍到2倍的建设面积，同时将相关通勤交通减少3/4。
但是这样一来，就需要新的交通模式了。如果是用轨道交通来疏通城市，则多层地铁是免不了的。只有一层的地铁起的作用有限。象东京那种巨大都市，靠多层地下交通解决了很多问题。
只有一层的地铁解决不了多少问题，即使是在平面上连接成网络，它的运送能力也是有限的。毕竟一列地铁只能代替5－10辆大型公共汽车，而地面上的公共汽车，线路不仅有几十倍于地铁线那么多，干道上的车道也是4－8倍于地铁车道。
从这样的思路分析下来，多层地铁对应地面上的超级高层，是解决一些集中式的办公焦点地区的交通的办法。先把这些办工人员疏散到次级的交通节点，再运用快速公交发送到更远的地方。
现在的情况是满堂红，到处拥堵。原因在什么地方呢？主要在功能分区不明确。办事的线路交叉了。所以一个城市到处都塞车。人们在整个城市中间到处跑。如果是把金融区，教育区，集中办公区，行政管理区分明确些呢？跑部委的只需要去西城区办事，跑银行的只需要去金融街办事，一下子城市的效率就提高多了。
在市区上班住在燕郊是个很惨的事情。应该说绝大多数正常的人都是很难接受这种生活方式的。除非是退休人员。
再回到户型设计。现在多数开发项目还是在做什么事呢，就是让大户型占了朝阳的好朝向，然后把西向，北向留给中小户型。实际上这么做弊病很多。就适用的角度看，三室以上的大户型一般在城市里是不适用的（对于整个城市的土地资源而言），而需要房子的人很多是只负担得起中小户型的。为了让多数人都住得上健康适用的住房，在市区里开发以中小户型为主的项目是非常有必要的。让大户型的居民走向郊区，要享受大家庭大花园的乐趣，就自然而然地走向郊区。
这就跟国外的通则差不多了，一个大城市有一个界线，界线之内是都市核心区，不强求日照特别好，主要用于办公，里面有少量住宅，面积偏小，尺度以步行距离为标准；界线之外是居住区和工业区、仓储区、机场和医院等，尺度可以大一点，公交线也是要非常便捷的，基本上能到达每个住宅单元。
jiej007 - 2007-11-22 22:26:00
不容否定房地产业的支柱产业地位
2007-05-06 12:18:37
大中小
开 彦
国家发改委研究室最近报告，提出要对房地产发展政策作出调整。认为房地产长期过度增长，带来房价过快增长，引起民怨。并且对产业升级、城市化及贫富差距拉大等方面起很大负作用。因而要中央和地方都要放弃把房地产作为支柱产业，要对房地产采取大幅度抑制政策，出重手调控房地产市场。
此次发改委的报告，无疑是对中国房地产发展的一次严重的论断，房地产到底是属于支柱型产业还是普通民生型产业？是否要对以出自重拳，完全可能是个重大的是非问题。不弄清楚有可能要摧毁98年住房改革以来取得的成果。如果出台将无疑构成一个重大的错误！这并不是危言耸听！
中国房地产业的支柱产业地位，是由我国目前的社会和经济发展现状、以及产业对国民经济的贡献决定的。近十年来，中国房地产业跨出计划经济的樊笼进入市场经济，取得的成就于世瞩目，得来是极不容易的，居民受益也是毋庸置疑。十多年的发展，居民的住宅建筑面积平均从每人5.6平米发展到26.11平方米。房地产从复苏到发展和快速发展，创造了奇迹。不但极大地改善了我国城市居民的居住条件，而且对城市化的发展进程有重大的贡献，城市面貌有了日新月异的变化，这都是有目共睹的。更加不容怀疑的房地产业对GDP的贡献，据累赘的报道资料表明2003年，房地产业与建筑业的GDP的贡献率已达到近10%，因而2003年国务院 “国18号文”就已指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。近几年来，在中国国内生产总值9％左右的增长率中，房地产业及其所带动的贡献率约占到2个百分点，房地产业对于地方GDP的贡献是不言而喻的。
注意否定房地产是支柱产业的观点大约有下列几个方面：
1、认为房地产发展过快、市场价格过度增长，引发社会矛盾。
一直以来，由于采取了正确住房改革政策，激发了市场的需求，房地产业作为支柱型产业，使城市住户住房条件有了本质的进步。从极大多数城市的住房消费者来说，购房的主要出发点是为了改善居住条件。可以说，房改房解决了私房面积问题，而商品房提供了居住改善的条件。随着购买力和购买心理的骤增，市场潜在能力和容量视乎不可估量。房价尽管宏观调整，仍然势不可挡，房价涨势仍在必然中。市场价格增长过快，引发社会矛盾，这一切是因为房地产快速增长引发、支柱产业引起的吗？
不是的！我个人认为住房供应结构不合理是主要原因。而供应结构不合理的主要责任是在‘政府’！是政府在经济保障房方面的缺失引起的。世界上没有那个国家不承担国民的住房的责任!特别是最低限的保障住房的供应，是解决低收入群体的住房问题，并政策性地解决中等收入的住房问题。因此，在房地产的问题上政府和市场是一对孪生兄弟，相互对应、相互补充、相应互动才能有效地成功解决本国的住房问题。国际上成功的范例比比都是。我想我们国家也躲不过这个规律。一边在保障房方面不下功夫，一边拼命的地调控打压市场，在市场成熟到一定程度时，过分的行政举措就变得多余了，不是吗！所以，房地产增长和房价问题和支柱产业的与否并无关联。只要政府加大保障房的稳定供应，保障中低收入的住户的住房面积和品质的需求，不光解决社会不公的矛盾，而且可合理地满足先富起来的一批住户的合理市场需求，这个先富人群的需求同样不容忽视。
2、认为中国房地产业是水泥砌的笼子，低技术产品，成为支柱产业可悲又无奈。房地产业是一个依附型的行业，是一种被动性产业说这样话的人肯定不是房地产圈内的人，他不知道在现时代的社会内，建筑几乎涵盖了现代科技的方方面面，涉及到社会发展活动的各个领域。它的好与坏实际上涉及到社会经济的可持续、循环经济和节约型社会的建立，是社会生活文化建设方面不可回避的部分。现在国际上广为提倡的绿色建筑不光关系各种技术，以使功能使用的价值最大化、资源和能源充分利用、环境的保护，尚在对社会文化的贡献，享受生活、创新行为生活方式有重要的作用。绿色建筑不光是理念，更重要的是技术含量的表现。房地产业实际是创新建筑产品的产业，为社会生产和社会生活提供需求的第三产业。
我非常同意房地产业是一个具有市场容量大、产业关联度高、带动系数大等特征。在一个国家处于经济起飞阶段时，必须确立自己的支柱产业，以使其发挥推动经济快速增长的重要作用。说它市场容量大、产业关联度高、带动系数大，可说的确如此，一般估算，与房地产业产相关产业多达50多个产业部门上万种产品，除了水泥、建材、钢铁、轻工、家居等通常的行业外，电器、通信、纺织等同样关系紧密。根据资料说，住宅产业发达的日本和美国涉及住宅的部品分别是2万种和3万种，可为劳动者提供上亿的就业和服务的机会，这本身就具备了支柱产业的地位和作用。我看，目前还没有哪一种行业有这样的影响力。
实际上，房地产业的地位是发展现状客观存在的，并不是那位主观想象和文件所能左右得了的！
3、认为房地产业纯粹靠高投入获得超常规增长，这种快速增长又是以耗费土地、资金等资源为代价的
关于这些对房地产业本身的说法反映了房地产的特点，但并不能据此推断出“房地产业不能成为我国现阶段国民经济支柱产业”的结论。
出于产业的社会保障性强、占用资源较多、社会生活服务供应性大的特点。可以说，房地产业并不太适合作先导产业，但现阶段作为国民经济的支柱产业是无可厚非的，而且还将有持续发展的空间。随着建筑业的整合和住宅产业的进步，它对国民经济的贡献还将有大的发展，国家只所以三令五申地强调房地产业的支柱性地位，绝不是没有一点道理的。
总的来说，房地产业从社会和经济发展的宏观上讲，其发展主要得益于我国目前的城市化、工业化的快速推进及人均可支配收入的提高。房地产业的快速发展有大大地带动了城市化的进程，同时加大了地方经济GDB的增值。在当今大量农村人口进入城市的不可阻挡的趋势下，房地产将发挥不可替代的作用。从房地产市场运行的微观上讲，供求两旺的良好势头依然不减；多层次的供应体系和多元化的产品体系通过调整整合必将形成新的姿态，房地产的作用和总量增量还将无可置疑地扩大。。当然，目前我国房地产业还存在许多问题，但发展规模和市场容量之巨是客观事实，是任何一个人无法否认的。
(作者：中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任专家组长)2007-05-06
jiej007 - 2007-11-22 22:26:00
今年一季度北京市住宅现房销售面积下降达59.3%
中央政府门户网站 2007年05月08日 来源：人民日报
北京市统计局、国家统计局北京调查总队日前对外发布的信息显示，今年一季度，北京市商品房现房和期房销售面积均有较大幅度下降，其中住宅现房销售面积下降达５９．３％。
一季度，北京市商品房现房销售面积为８７．２万平方米，期房销售面积为２３５．４万平方米，分别比去年同期下降５１．８％和２８．６％。其中，住宅现房销售面积６１．５万平方米，下降５９．３％；住宅期房销售面积１７９．６万平方米，下降４０．８％。
商品房空置面积保持一定规模。３月末商品房空置面积为１０５０．４万平方米，比去年末增加１０．７万平方米，比去年同期减少４８．５万平方米。（记者王建新）
这个空置住房应能容纳约30万人口。这就是每年新增大学毕业生的人数。现在的住房结构不合理，愣让这部分人没有地方住。
jiej007 - 2007-11-22 22:27:00
建设部原副部长指北京限价房政策存在户籍歧视
2007年05月10日13:07 [我来说两句] [字号：大 中 小] 来源：东方网
近日，北京首块“两限(限制价格、居住面积)普通商品房”用地——海淀区西三旗都东路地块角逐终于尘埃落定，继被购房者指责房价“太贵”之后，建设部原副部长、中国房地产协会原会长杨慎在接受中国经济时报记者独家采访时，亦对限价房设置户籍“门槛”的做法提出了质疑。
杨慎表示，将是否具有本市常住户口作为限价房购买条件存在歧视，同时有违市场规律。
“五一”前夕，北京市土地整理储备中心发布公告，京城首块“两限”房用地——海淀区西三旗新都东路地块被北京住总集团以13.98亿元的价格竞得。至此，千呼万唤始出来的限价房一时间成为了京城百姓关注的焦点。但相关“限制”政策的出台，并没有赢来期待中的一片叫好，部分市民就曾对上述限价房6350元/平方米的价格表示质疑。
“太贵了，限价房怎么还要六千多呢？”在听到海淀区西三旗地块的平均销售限价时，购房者刘先生失望地说。
据了解，北京市目前已确定的限价房购买条件包括“具有本市常住户口”、“中低收入家庭优先”，以及已取得经济适用住房购买资格的家庭如放弃购买资格，可以申请购买“中低价位、中小套型普通商品房”等。
最近，有关限价房购买资格的话题引起了很多争论。如，某媒体与此相关的报道见诸网络后，在网上立即引来200多条评论。“我是中国人，但不是北京人，这种限制条件太不公平了。”一位网民如此表示。
“我认为限价房这种做法本身就不太符合市场规律。”杨慎说，限价房同时限地价、限房型，首先针对的是什么人的需求就很不明确，国家在这方面也不可能统一做出规定，操作起来会很难。
众所周知，北京市并未禁止非本市居民在京购买房屋。针对限价房设置户籍“门槛”的做法，杨慎表示“不应该是这样”。在他看来，对于限价房购买者，应该一视同仁，“因为限价房作为推向市场的东西，应有市场化的形式，它不是社会保障性住房，它是商品房”。“商品房你怎么能规定这些东西？”杨慎表示不解。
此间有分析人士称，即使限价房设置了户籍“门槛”，北京市低收入人群也不一定买得起。杨慎指出，当前住房问题突出，主要原因是我们的住房社会保障制度没有建设好，当务之急是要使住房保障跟上，同时应多建廉租房。杨慎告诉记者，近年来我国经济适用住房建设面积呈现逐渐减少的趋势，去年经济适用住房投资比重更是下滑到了不足4%，廉租房也少之又少，甚至有的地方至今还没有建立起廉租房制度。
“廉租房制度没有建立，是我们住房制度改革的一个反思点。”杨慎认为，当前我国应大力发展货币直补的廉租房制度。“政府不一定掏钱建房子，可以用货币直接补贴，使低收入家庭有能力去买(房子)。廉租房制度至少应覆盖占社会总人口20%的低收入人群。”杨慎说。
聚焦北京限价房
嚷嚷了近一年的限价房用地，近日终于艰难破冰，浮出水面，三块率先进行招标的限价房用地位于海淀、丰台、石景山区，预计提供1万套以上限价房，价格将低于周边房价10％至15％，这对北京市急需购买房屋的普通老百姓来讲的确是一个福音。
本预定于4月26日投标的北京首块“两限房”——海淀区西三旗（原北京轮胎厂）住宅及配套项目的标书近日发布。标书对“两限房”开发条件和购买资格作出明确规定，要求住宅套型面积90平方米以下，北京市中低收入家庭购买优先。标书还首次明确要求，中标开发商须配建1.95万平方米廉租房。
焦点1：土地出让价位大致多少？
据了解，目前北京土地价格要占到房价1/3左右，如果按照该地块销售限价为6350元/平米计算，该地块的土地价格应该达到2095元/平米左右，该地块的规划建筑面积为48.8万平米，那么以此计算，该地块的出让价格应在10亿元左右。
焦点2：如何评价“购买资格限本市户口”？
有业内人士表示，标书中指出“已经取得经济适用住房购买资格的家庭如放弃经济适用房购买资格，可以申请购买‘中低价位、中小套型普通商品房’”，实际上就把经济适用房购买者和限价房购买者进行了分流，这就不会出现重复购买的现象，真正让保障性住房能够卖给最有需要的人。
焦点3：项目对中标提出什么要求？
3月底，北京国土资源局有关官员表示，北京将近期首批推出三块“两限房”用地，规划建筑面积约110万平方米，预计可提供约92万平方米“两限房”，并配建约4.8万平方米廉租房。
焦点4：哪些开发商会积极竞标？
既然是公开招投标，那么招标条件无所谓苛刻不苛刻，对于利润和风险大家都会衡量。”范小冲说，成本控制好的企业会更倾向于做限价房，因为限价房的销售根本不成问题，只要企业管理得好，把成本降下来，以成本压缩来提升价值，做限价房未必亏本。不过，范小冲表示，一些定位中高端的企业可能不会参加该地块竞标，因为限价房和目标客户群不符。
焦点5：中标开发商如何确定？
从评分标准中不难看出，开发商的投标价格并不能起决定作用，而起决定作用的是中低价位、中小套型普通商品房建设及销售方案和廉租房建设方案，这两项占到总分的40%，因此开发商在标书中的“两限房”及廉租房建设方案至关重要。
北京拟定限价商品房购买细则
买限价房到底能便宜多少钱？
限价房房价初步定为比周边项目均价低15%左右
限价房大户型多还是小户型多？
限价房在户型方面肯定会以中小户型为主
哪类人群可以买限价房？
购买者需有北京户口，且为首次购房
北京市建委透露，可能会借鉴宁波，对人均住房建筑面积设定上限，并将限定购买者经济水平。
来源:中国经济时报
jiej007 - 2007-11-22 22:27:00
即使是6千，房价也高于普通北京市民的承受能力。
目前一般的北京市民月收入情况大概是：
退休人员1500，下岗工人500以下，普通售货员、教师3000左右。月薪超过5000的已经属于很高的收入了，比如博士学历的白领，正教授职称人士等。
这样的收入情况，只能买得起一套总价为10万到30万的房子。由于婚姻情况具有复杂性，在这